오클랜드 주택, 어떤 지역이 가치가 하락, 어떤 지역은 수익이 창출? – 오클랜드 카운실의 부동산 평가(CV, Council’s property valuations)가 이미 지난 5월1일에 작업을 완료했지만, 주택 평가부서에서 추가 작업을 요청했다는 이유로 발표가 내년으로 연기되었습니다.

하지만 이러한 주택가격 평가연기가 주택가격이나 주택시장 전체에 미칠 가능성은 없다고 업계 관계자는 밝혔습니다.

이러한 연기는 지난 2021년도에도 있었으며, 당시에 주택시장은 가파른 상승세에 당시 이자율은 2.3%였던 호황기였을 때였습니다.

OneRoof와 Valocity가 실시한 자체평가에서는 2021년 6월달 마지막 주택평가와 올해 새로운 평균 부동산 가치를 비교하면, 약 4%의 하락을 나타났습니다.

또한 분석에서 오클랜드 276개지역중 88개 지역은 평가 가치가 상승, 188개지역은 하락했습니다.

가장 큰 상승은 오클랜드 로드니 지역 최북단 교외에서 발생했습니다. 연구에 따르면 주택 가격 상승이 20만달러가 넘는 8개의 교외지역이 있는데, 여기에는 오마하와 코츠빌지역이 포함됩니다.

그러나 대부분의 주택 소유자의 경우 새로운 CV가 2021년 6월에 측정된 CV보다 낮아질 가능성이 높으며, 가장 큰 가치 하락은 Totara Park(-25.6%), Point England(-18.5%), Cornwallis(-15.3%), Ellerslie(-14.6%) Manurewa East(-14.4%)입니다.

오클랜드 카운실에서 제공한 CV이력서는 이제 주택시장의 가격측면에서 중요하지 않다고 Harvey 파파쿠라 대표 대런 브래디는 말하며, 한때 CV에 의존했던 적이 있지만 이제는 시장 가치 정보를 얻을 수 있는 플랫폼이 휠씬 더 많아지고 있다고 말합니다.

CV평가 가치는 향후 3년에 한번 이루어지면 다른 목적을 사용으로 할당되지 않다고 말하며, 매수자와 매도자는 등록된 평가보고서, 현 시장가치평가서, 또는 QV.CO.NZ, OneRoof에서 찾을 수 있는 온라인 실시간 가치 추정평가서를 포함하여 현재 부동산 시장 가치를 확인하기 위해 다른 프로세스와 도구를 살펴보야야 한다고 합니다.

일부 구매자들은 여전히 CV를 참고할 수 있지만, 그의 중개인들은 가장 최근 매매내역을 제공하는 방법을 통해 그들이 부동산 가치를 확립하는데 도움을 주고 있다고 말합니다.

또한 CV에는 이상한 경우가 많다고 말하며, 실예로 카라카의 2개의 이웃 부동산은 CV와 단면은 같았지만, 주택크기는 63제곱미터나 차이가 나는데 CV가 같은 경우입니다.

하지만 CV라는 이력서는 모기지 브로커에게는 엄청나게 유용하다고 말하며, 브로커가 당신의 고객이 살 수 없는 부동산에 시간을 낭비하지 않을 수 있도록 CV가 도움을 줄 수 있습니다.

또한 은행도 CV를 일종의 경고 신호로 사용하기도 합니다. 부동산 가격인 CV보다 휠씬 높거나 낮거나 하면 확실히 의문을 제기할 것입니다.

CV가 100만달러인데 왜 부동산을 70만달러에 팔리는 거지? 또는 100만달러인데 160만달러에 사려고 하는 거지? 이러한 문제확인을 위해 CV가 필요할것이라고 말합니다.

 

 

인플레이션 2.2%로 떨어졌지만 고통받는 임차인 – 소비자물가지수 자료에 따르면 2023년9월부터 2024년9월까지 임대료가 4.5%상승한 것을 나타났습니다.

녹색당은 임대료 인상이 인플레이션에 가장 큰 영향을 미친다고 지적하며, 임차인들에 대한 정부의 대우가 불공평하다고 정부를 비판했습니다.

현재 정부는 집주인들에게 29억달러의 세금 감면을 제공하면서, 이유없이 퇴거시킬 수 있는 권리로 임차인을 압박하고, 임대료 통제 불능으로 치솟하도록 내버려 두고 있어 상황을 악화시키고 있다고 정부를 비난하고 있습니다.

Barfoot & Thompson이 오클랜드에서 관리하는 17,500 임대주택 데이터에 따르면, 평균 주당 임대료는 지난 1년전보다 4.81%상승, 즉 31.44달러 상승한 685.47달러를 기록했습니다.

하지만 연간 증가율은 이전 3분기의 5.5%보다 조금 낮아져 전반적으로 안정될 것이라고 예상하고 있답니다.

이러한 이유로는 일부 임차인들이 가계예산의 압박을 줄이기 위해서 이사를 미루거나, 집주인들도 안정적인 임대계약을 유지하기 위해서 임대료를 올리지 않기로 선택하는 등 요인에 기인한다고 밝혔습니다.

Renters United 옹호단체는 정부가 인플레이션 하락하는 데 자축하고 있는 반면, 임차인들은 여전히 어려움을 겪고 있다고 말하며, 임대료 인상은 종종 임금인상보다 높기 때문에 임차인들이 점점더 가난해지고, 다른 집단보다 더 부정적인 영향을 받는 경향이 높다고 말합니다.

또한 옹호단체는 현 연합정부는 지주들을 위한 정부라고 말하며, 일반 키위근로자들의 우려에 덜 신경쓰고 있다고 말하며, 정부가 임차인을 퇴거시키기 쉽게 하는 임대법 계혁안을 철회할 것을 촉구했습니다.

 

최근 여론조사, 연정 파트너, NZ First당 지지율 마지노선 5%로 위험신호 – 이번 주 여론조사에서 ACT당의 지지도가 상승하고 NZ First당에 대한 지지는 하락했지만, 3개 연립정당은 집권할 수 있는 다수당을 유지했습니다.

유일한 우려 사항은 NZ First당이며, 이 정당은 보통 6%대였지만, 최근 결과에서는 5%대로 떨어졌습니다. NZ First당은 2017년 노동당과 연립정부를 구성했지만, 2020년에는 정당구성 마지노선인 5%미만으로 유권자들에 의해 쫓겨났습니다.

윈스턴 피터스는 부총리/외부장관으로서 해외 순회를 줄이고 국내 순회를 통해 유권자 지지 기반을 키우겠다고 밝혔서, 지난 2020년 전철을 반복되는 것을 막을 계획이랍니다.

또한 NZ First의 피터스는 내년에는 부총리 역할을 ACT당의 데이빗 시모어에게 지휘권을 넘길 것이며, 이로써 좀 더 자유롭게 자신의 정치적 입장을 표명할 수 있을 것이라고 밝혔습니다.

국민당의 럭슨총리는 최근 1News Verian여론조사에서 51%의 사람들이 록슨총리가 유권자들과 소통하지 않는다고 비난했습니다.

1news가 총리가 국민과 소통하지 못하는 이유가 무엇인지 알아보기 위해 거리로 나갔을 때, 이유는 분명했다고 말하며, 럭슨이라는 남자는 뉴질랜드를 국가가 아닌 회사처럼 운영한다고 말했으며, 다른 사람은 그의 연정 파트너들이 너무 많은 영향력을 행사한다고 불평했습니다.

한편 야당인 노동당은 1%지지율이 하락했지만, 당 내부 규율을 정비하고 내부 갈등이 없다는 점에서 작년시기보다는 좀 나은 시기를 보내고 있다고 말하며, 지난 6년동안 팬대믹과 테러공격등에 맞서야 했기 때문에 잠시 시간을 갖고 싶어하는 것 같아 보인답니다.

 

코로만텔의 Cathedral Cove 산책로 복구작업, 관광객으로 작업늦어지고 있어 – 이 인기있는 해변으로 가는 산책로는 사이클론 가브리엘폭퐁으로 인해 2023년 2월 이후 대중에게 폐쇄되었습니다.

하지만 DoC는 성명을 통해 폐쇄된 동안 산책로에 접근하는 일반인들로 인해 복구작업을 재개하는데 필요한 작업이 방해받고 있다고 밝혔습니다.

Doc는 일반인들이 위험한 작업현장에 들어가고 있다고 말하며, 이들은 지역주민들이 아니라 모두 관광객일것이라고 믿는답니다.

이들은 계약 작업자들에게 왜 산책로에 접근할 수 없냐고 물으며, 계속해서 산책로를 이용하려는 사람들로 인해 작업을 중지해야 했으며, 이로 인해 12월 공사 완료가 지연되고 있다고 말합니다.

관광객들은 이곳을 보려고 11,000km를 여행했다며 말했다고 합니다.

DoC는 국제관광기금을 통해 자금을 지원받아 Cathedral Cove작업을 진행중이며, 이번 여름까지 임시로 도로 산책로를 복구하고, 다른 하나는 해당부지에서 장기 방문객과 관리지역을 복구하는 것입니다.

이 트랙복구를 위해서 관광세중에 500만달러의 지원금을 받아 진행중인 프로젝트입니다.

현재 DoC는 캐시드럴 코브에 접근할 수 있는 방법은 12월까지 해상을 통해 가능하다고 밝혔습니다.

 

 

정부, 온라인 카지노 합법화, 지역 사회 보조금지원에 도움이 되지 않아 – 매년 수억달러의 보조금이 포키, 로또, 카지노를 포함한 도박기금에서 지역 사회 단체로 지급되지만, 새로운 정부 계획에 따라 합법적인 온라인 카지노는 그럴 필요가 없어집니다.

또한 온라인 카지노 운영자에게 자선 기부금을 지역사회에 제공하도록 강제하는 내용이 포함되지 않을 것이라며, 이러한 유형의 도박유형이 지역 사회 활동에 기금을 지원하지 않는 최초의 도박기금 유형이 될것이라고 합니다.

내무부장관 브록 반 벨덴은 뉴질랜드에서 최대 15개의 온라인 카지노가 합법적을 운영되도록 허용하고, 이들에게 세금과 도박 문제 부과금을 부과하지만 자선 기부는 허용하지 않을 것이라고 확인했습니다.

도박업계의 한 대표는 이것이 지역 사회 조직에 연간 수백만달러의 손실을 초래할 수 있다고 생각하지만, 내각 보고서는 도박업체에서 지역사회에 돈을 기부하게 되면 “비뚤어진 관계”가 형성된다고 주장합니다.

가장 큰 포키 신탁 중 하나인 Pub Charity의 사장인 마틴 치어는 온라인 카지노를 합법화함으로써 정부가 더 많은 도박문제와 직면하고, 작년에 약 3억3천만달러의 지역보조금을 지원했지만, 이 부문의 미칠 영향을 고려하지 않고 있다고 말하며, 단지 정부가 새로운 세수입원을 만들고 현재 예산 구멍을 메우려고 서두르고 있다고 밝혔습니다.

온라인 게임은 예전부터 정부의 골칫거리였으며, 해외 사이트는 세금과 부과금을 내지 않고, 정부의 어떤 규제도 받지 않고 있었고, 유일하게 사용된 제제는 광고를 금지하는 것에 그쳤습니다.

이제는 정부는 도박꾼들에게 12%을 세금을 유도하고 소비자 보호 및 피해 최소화 규칙을 준수하는 합법적인 사이트로 유도할 계획이랍니다.

법에 따라 포키머신은 수익의 달러당 40센트를 보조금으로 반환해야 합니다. 로또는 22센트를 반환합니다. 카지노, skycity Auckland 는 더 복잡하며 순이익의 0.7%에서, 퀀스타운의 스카이시티 Wharf는 30%등 다양한 보조금을 반환합니다.

파산한 신규주택 구매자들, 회복하려면 최소 5년걸릴 수도 – 코어로직에 따르면 첫 주택 구매한 구매자가 가격 하락으로 주택 자산을 모두 잃었다면, 회복하는데 최소 5년은 걸릴 수 있다고 분석했습니다.

주택가격은 여전히 2021년 시장 최고치보다 약 16%낮은 수준이며, 이때 정점에 매수하여 현재 가격보다 20%이상 낮은 주택을 보유한 가구가 약 3500가구에 달한다고 밝혔습니다.

대부분의 경우, 신규 주택 구매자는 약 20%의 보증금/자본금으로 집을 구매했고, 즉 이 수 천명의 사람들은 주택가격 하락으로 자본금을  모두 잃었습니다.

코어로직은, 만약에 주택가격이 매년 4%씩 증가할 것으로 예상된다면, 주택 구입당시 주택가치가 회복되려면 5년이 걸릴것이라고 말합니다.

흥미롭게도 이는 GFC에서 회복과 비슷한 패턴이라고 말하며, 당시 2007년 경기침체(세계금융위기 당시 2007년4월에서 2011년4월동안 주택가격이 15.3%폭락하고 국가 경기침체시기)에서 주택시장이 회복되는데 7년이 걸렸습니다. 이번에는 특히 오클랜드와 웰링턴이 큰 하락을 겪고 있어서 이 두 지역은 회복하는데 더 긴 시간이 걸릴것이라고 예상하고 있습니다.

보증금 20%미만으로 주택을 구입한 신규 구매자들은 더 어려운 미래에 직면하게 되며, 많은 은행이 최소 20%의 자본이 없은 구매자들에게 더 높은 고금리를 적용하고 특별금리/낮은 금리를 제공하지 않고 있습니다.

즉 이자율이 하락하고 있음에도, 20%미만 구매자들은 여전히 1년 만기 이자율이 7%를 넘을 수 있는 반면에, 다른 대출자들은 6%미만으로 받을 수 있어 불리한 입장입니다.

Edge Mortgages의 글렌은 자본금 15%미만인 구매자는 표준 주택 대츨 금리에 최대 0.75%추가할 수 있으며, 자본금이 10%미만이 사람에게는 1%금리가 더 추가될 수 있답니다.

하지만 낮은 자본금으로 주택시장에 진출한 사람들은 이미 9%대의 대출 상환금시험에 통과했기 때문에 모기지를 감당할 수 있을 수 있으니, 기다려라라는 말이 중요하다고 말합니다.

또한 부동산에 대한 자산 손실은 대개 관계가 깨지거나, 직장을 잃거나, 가족중에 사망자가 생겨서 집을 팔아야 하는 경우에만 문제가 된다고 말합니다.