변호사는 필요하지 않습니다만 수리, 증축, 구조변경 과 같이 금액이 큰 프로젝트의 경우 계약 대리인으로 Quantity Surveyor (QS) 를 고용하시는 것을 추천드립니다.
QS를 고용하시는 경우 다음과 같은 부분에서 도움을 받으실 수 있습니다.
1. 빌더가 제시한 견적이 타당한지 검토하고 과다청구된 부분이 있는지 분석
2. 공사진행중 예상치 못한 추가비용이 발생하지 않도록 사전 예산 계획 수립
3. 필요시 공사 범위를 조정하여 예산에 맞게 최적화
4. 계약조건을 검토하여 불리한 조항이 없는 지 확인 (예, 불명확한 비용 조정 조건, 지연 페널티 등등)
5. 계약 방식이 고정가 인지 원가 정산인지 등에 따라 적절한 계약 전략 조언
6. 지급 일정과 진행률에 맞는 공정한 결제 방식 설정
7. 변경 관리 및 분쟁 방지
8. 완공 후 최종 정산 검토
특히 뉴질랜드에서는 건설업 관련 법규와 계약 방식이 중요하니까, QS가 현지 기준에 맞게 객관적으로 검토해 줄 수 있고 큰 금액이 들어가는 공사라면 적은 비용을 들여서라도 QS를 고용하는 게 장기적으로 리스크를 줄이고 합리적인 결정을 내리는 데 도움이 됩니다.
쪽지 주시면 자세히 설명해드리겠습니다.
여러곳에 견적을 받으시고 제일 싼곳 그리고 제일 믿음 가는곳 ( 지인분들 소개) 로 하시는게 제일 좋다고 생각듭니다
QS 같은경우 QS 자체가 scope of work를 모르고 일을 모르기 때문에 특히 리노베이션은 견적내는데 어렵다고생각이 듭니다, 반대로 현장경력이 많으신 QS분이시면 다른얘기지만 공부해서 QS 하신분들이 대부분이기때문에 전 추천 안드리고 여러 군데에서 견적 + 지인분들에게 feedback 받으시는걸 추천드립니다
이 주장은 QS(Quantity Surveyor)에 대한 오해에서 비롯된 것 같군요.
1. QS는 Scope of Work를 모른다?
QS는 계약서와 도면, 명세서를 분석하여 공사 범위(Scope of Work)를 정리하고 수량을 산출하는 전문가입니다.
특히 리노베이션 프로젝트에서는 불확실성이 크기 때문에 더욱 정밀한 견적과 리스크 분석이 필요한데, 이게 바로 QS의 전문 분야입니다.
2. 현장 경험이 없으면 QS를 못 한다?
물론 현장 경험이 있으면 강점이 되지만, QS의 핵심 역량은 데이터 분석, 견적 산출, 계약 관리, 리스크 분석입니다.
또한 QS 회사에선 막 공부를 마친 QS를 한 프로젝트의 담당자로 선임하는 일은 없지요. 일반적으로 충분한 현장및 프로젝트 경험을 보유하고 NZIQS / RICS 같은 전문 협회 정회원으로 등록된 Qualified QS 가 프로젝트를 맡게 됩니다.
3. 여러 군데에서 견적을 받고 지인 피드백을 받는 게 더 낫다?
이렇게 진행하다가 자꾸 자꾸 추가비용 발생해서 법정싸움까지 가거나 아니면 완전 틀어져버려서 작업 마무리도 못하고 고생 하신 분 많이 봤습니다.
어쩌다 요행으로 몇 번 문제없이 견적대로 잘 가셨는지 모르겠습니다만 큰 금액이 드는 특히 리모델링 같이 불확실성 및 리스크가 큰 프로젝트에는 QS를 고용하는 것을 추천드립니다.
Qs 오해가 아니고 집수리하는데 커머셜 견적내는것도 몇백채 짓는 디벨로퍼도 아니고 근냥 여러군데에서 견적 받는게 좋은거 같다고 말하는건데요
그리고 QS님들이 정말로 리노하면서 발생하는 모든 hidden cost를 알까요..? 빌더도 100프로는 모르겠지만 정말 도면 보고 리노견적을 정밀한게 낸다? 전 개인적으로 그렇게 안봅니다. 컨텐전씨를 엄청 많이 잡아서 문제없이 다 할수도 있겠지요 하지만 주인분 입장에선 최대한 싼가격에 최고의 퀄리티를 원하실테니까요
상황에 맞게 얘기하는거고 QS가 아닌 개인 빌더분이 견적내는게 전 개인적으로 더 정확하다고 봅니다. 그래서 견적 여러개 받으라고 말씀드리는거구요.
QS스를 무시하는건 절대 아니고 QS스도 똑같이 실수 하고 책임 안지고 날면 끝인데 QS믿고 공사 시공들어가서 돈안남을꺼 같음 손털면 끝나구요. 반대로 qs가 낸 견적으로 시공이들어가면 반대로 variation이 엄청 나오겠죠 생각지도 못한 많은 일들이 나올수도 있으니까요. 누가 좋고 나쁘다를 따지는게 아니고 QS가 항상 옳다는게 아니라고 집고 넘어가고 싶네요.
오해를 하신게 맞는것 같군요. 제가 처음에 남긴 댓글을 다시 보시면 아시겠지만, 제가 글쓴이께 QS를 추천한 이유는 계약 대리인으로서의 역할 때문이며, 견적을 산출하는 Estimator의 역할과는 구분된다는 점을 명확히 하고 싶습니다.
QS의 업무를 적산 및 공사비 예측에 국한된 것으로 이해하는 경우가 많습니다. 심지어 건설업에 종사하는 분들조차도 QS가 단순히 견적을 산출하는 역할만 수행한다고 생각하는 경우가 있는데, 실제로 QS의 업무는 훨씬 더 세분화되어 있으며, 적산 및 비용 예측은 그중 일부에 불과합니다.
제가 글쓴이께서 받은 주택 수리 견적의 범위, 규모, 금액 등을 알지 못하는 상황에서, 변호사 선임 여부를 고민할 정도라면 상당한 규모와 비용이 수반되는 프로젝트일 것으로 판단했습니다. 이러한 경우, 변호사의 개입이 반드시 필요한 것은 아니지만, 경험상 QS를 계약 대리인으로 고용하면 발생할 수 있는 리스크를 최소화하고 불리한 계약 조건을 방지하는 데 도움이 될 수 있습니다. 따라서 이를 조언드린 것이며, 특정 의견이 틀렸거나 QS가 항상 옳다는 주장을 하려는 의도는 전혀 없음을 분명히 하고자 합니다.
빌더 또는 시공사가 제시한 견적서, 도면, 엔지니어 리포트 등을 면밀히 검토하는 과정에서 다음과 같은 사항을 확인하는 것이 중요합니다.
- 공사 범위(Scope)가 과도하게 축소되거나 과장되지 않았는지
- 수량(Quantity) 및 단가(Unit Rate)의 적정성
- P&G(Preliminary & General), 오버헤드(Overhead), 예비비(Contingency), 마진(Margin) 등이 적절하게 책정되었는지
- 견적서에 포함된 사항과 제외된 사항, 각종 가정(Assumption), 예상치 못한 변수에 대한 계약 조건
- 공사 기간 연장과 관련된 조항
이러한 요소들은 건축 전문가가 아니면 쉽게 간과할 수 있는 부분이며, 특히 건축 계약법을 잘 모르는 경우 발생할 수 있는 불이익과 잠재적 손실을 예방하기 위해 QS, 보다 정확히는 Consulting QS 또는 PQS의 역할이 필요하다고 판단한 것입니다.
공사 규모가 작거나 단순한 경우, 빌더나 하청업체에서 직접 견적을 산출하는 것이 일반적입니다. 그러나 규모가 크고 복잡한 프로젝트에서는 시공사나 하청업체 소속 QS 또는 Estimator가 도면, 엔지니어 리포트, 현장 조사 보고서 등을 기반으로 공사비를 산출하게 됩니다. 단순히 건물주가 주택 수리를 위해 QS를 고용하여 공사비를 산출하는 것은 일반적이지 않으며, 현실적으로도 적절한 방식이 아니라고 생각합니다.
