부동산매매계약서
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21/02/2024. 17:07
GlobalFinance
부동산을 구입하기 위해 매도자와 직접 협상을 하든, 경매에 참여를 하든, 부동산 구매 및 경매 프로세스에 대한 명확한 이해가 얼마나 중요한지는 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 그리고 매수인으로서의 자신의 이익을 보호하기 위해 부동산 매매 계약서에 포함할 수 있는 조건들을 알아야 합니다.
매매 계약서에 서명을 하는 순간부터 법적 구속력이 있는 계약이 되며, 그 내용을 이행할 법적인 의무가 있습니다. 마음을 바꾸는 것은 선택의 여지가 없습니다.
Sale and Purchase Agreement (SPA)란 무엇입니까?
부동산 매매의 모든 세부 사항 및 조건을 규정합니다. 부동산 매매 협상의 주요 부분은 매매 가격과 소유권 이전의 날짜뿐만 아니라, 이 계약에 포함되는 여러 상세 조건들입니다.
매수자인 여러분의 안전을 보장하기 위해서는, 서명 전에 올바른 안전장치 조항을 마련하는 것이 필수입니다. 이러한 조항이 법적으로 올바르게 명시되었는지 확인하기 위해 변호사의 법률 자문을 구하는 것이 중요합니다. 그렇지 않으면 분쟁 상황이 발생했을 때 여러분이 기대하는 만큼 보호받지 못할 수도 있습니다.
잘 작성된 매매 계약서(SPA)는 안전장치를 제공합니다.
올바른 권리 조항이 없다면 나중에 문제가 발견되더라도 계약은 여전히 구속력이 있으며, 계약을 이행하지 않으면 위약금 및 손해 배상 비용을 부담해야 할 수 있습니다.
글로벌 파이낸스의 모기지 부서 책임자인 Aseem Agarwal은 매매 계약서에 포함해야 하는 중요한 조항과 그 이유에 대해 다음과 같이 설명합니다:
Finance Condition: 사전 승인, 그 이상
Aseem은 "주택담보대출의 사전 승인을 받았더라도 Finance Condition는 중요합니다. 은행이 해당 주택을 담보로 승인할지 여부를 확인할 시간을 확보해야 하기 때문입니다.”라고 말합니다.
부동산을 구입하기 위해 모기지가 필요한 경우, 대부분 은행의 사전 승인을 받습니다. 그러나 사전 승인만으로는 충분하지 않습니다.
Aseem은 매매 계약서에 이 Finance Condition을 명시하고, 매매 계약서를 은행에 제출해야 한다고 조언합니다. 왜냐하면 은행이 미리 승인한 가격 범위 내의 모든 부동산에 대출을 제공할 것이라고 넘겨 짚어서는 안 되기 때문입니다. 매수하려는 특정 부동산이 은행의 대출 및 담보 기준에 부합하는지를 확인하기 위해 반드시 담보 체크를 받아야 합니다.
Building Inspection: 숨겨진 문제 발견하기
"외관에 현혹되지 말고, 건물 검사를 통해 숨겨진 문제를 밝혀내고 그에 따라 협상하세요."
새로 리모델링 되었거나 잘 유지된 집이라도 숨겨진 문제가 있을 수 있습니다. 특히 오래된 집이나 홍수의 영향을 받았을 수 있는 부동산의 경우, 인스펙션은 매우 중요합니다.
인스펙션을 통해 하자 내용 및 잠재적인 유지 보수 사항을 발견할 수 있습니다. 이 조항은 하자 책임에 대해서도 상세히 기술되어야 합니다. 이는 매도인이 문제를 해결할 기회를 주거나 매수인이 계약을 철회할 수 있는 기회를 제공할 것입니다.
Valuation: 공정한 거래
감정평가는 공정한 거래를 보장하기 위한 중요한 요소입니다. 은행은 대출 금액 및 부동산 유형에 따라 부동산 감정평가를 요구할 수 있습니다. 이는 실제 거래 가격이 주변 시세와 일치하는지를 판단하는 기준을 제공합니다. 따라서 감정가격이 매매가격보다 낮을 경우, 매매 자금을 조정하거나 매수를 재고해야 할 수 있습니다.
Aseem은 "감정평가는 과열된 거래를 방지하고 은행이 부동산 가치를 신뢰할 수 있도록 합니다."라고 설명했습니다.
Land Information Memorandum (LIM) 및 Title 확인
Aseem은 "LIM과 Title은 원활한 주택보험 가입과 등기 이전을 위해 꼭 필요하며, 변호사의 도움이 필요합니다."라고 말합니다.
LIM은 부동산에 대한 모든 정보를 요약한 보고서로, Building 및 Resource Consents 기록과 Zoning과 같은 토지 용도 및 규제 내용을 담고 있습니다. 또한 개인 및 공공 우수 및 하수도, 침식, 침하, 굴지 또는 홍수와 같은 잠재적 위험에 관한 정보도 포함됩니다. 매수인은 LIM에 명시된 내용과 부동산의 실제 모습이 일치하는지 확인해야 합니다. 왜 그럴까요? 은행은 주택 담보 조건으로 항상 주택 보험을 요구하는데, 많은 보험사들은 승인이 없는 건축물이나 공사에 대한 보험 보장을 꺼릴 수 있기 때문입니다. 은행은 또한 LIM 보고서를 여러분에게 직접 요구할 수도 있습니다. 은행에서 요청받지 않았더라도 이를 확인하는 것은 여러분에게 매우 중요합니다. 홍수 피해 지역에 직접 위치하거나 잠재 위험이 있는 지역이라면 여러분에게는 위험한 선택일 수 있습니다.
Title은 부동산 소유권에 관한 문서로, Mortgage 저당권, Easement 지역권/주위토지통행권, Covenant 약정과 같은 권리와 제한 조건을 포함합니다.
Insurance Clause: 추가 보호 장치
매매 계약서 첫 페이지에 명시되어 있는 기본 조건은 아니지만 ‘Further Terms of Sale’ 특약 항목에 보험 조항을 추가할 수 있습니다. 이 조항은 만족스러운 주택 보험 가입이 어려울 경우 매매 계약을 철회할 수 있도록 합니다. 변호사와 상의하면 법적으로 탄탄한 조항을 만들 수 있습니다.
Aseem은 보험 조항을 포함함으로써 만약 적절한 주택 보험 가입이 어려운 경우 계약을 파기할 수 있는 장치를 마련하라고 조언합니다.
Toxicology: 마약 안전성 검사
그동안 임대되었던 집이라면 독성 검사 조항을 포함시킬 수 있습니다. 집에 약물 테스트 구체적으로 메스앰페타민(meth) 테스트를 실시하는 것을 의미합니다. 이는 이전 거주자가 남긴 약물과 같은 유해한 물질의 흔적을 식별하기 위한 것으로, 특히 임대 부동산에서 발생할 수 있습니다. 그리고 거주하기에 적합한 환경으로 돌리기 위해서는 광범위하고 값비싼 청소를 거쳐야 합니다.
Aseem은 " 이전 임차인으로부터 잠재적인 위험이 의심되는 상황이라면 이 테스트를 통해 건강과 안전을 보호할 수 있습니다."라고 제안합니다.
Weather Tightness Reports
이 조항은 1980년 이후부터 2004년까지 건설된 플라스터 주택에 특히 중요합니다. 이 시기에 유행한 주택 외장 공법 때문입니다. 목재 프레임과 석고 마감 외장 사이에 물이 새어들어가 배출되거나 건조되지 않으면 목재가 썩게 됩니다. 이러한 문제로 인해 많은 사람들이 ‘Leaky Homes’ 참사라고 불렀습니다. 문제는 플라스터 자체가 아니라 시공 및 마감 방식에 있지만, 플라스터 주택을 고려하고 있다면, 은행은 Weather Tightness Reports을 요구할 수 있습니다. 이 보고서는 습기 감지 테스트를 통해 집 내부의 과도한 습기를 감지하고 잠재적인 문제를 발견하는 것으로, 석고 주택의 결함이 없음을 은행에 증명하기 위해 필요합니다.
주택 구매자로서 SPA는 협상과 보호를 위한 도구입니다.
잘 작성된 매매 계약서는 매수인에게 필수적인 보호 기능을 제공합니다. 적절한 계약 조건을 갖추어야 주택 구매가 원활하고 성공적인 과정이 될 수 있습니다.
부동산 계약을 체결할 때 이러한 조항의 중요성을 과소평가해서는 안 됩니다. 글로벌 파이낸스 팀은 이러한 조항을 포함하면 매매 계약을 체결한 후에 문제가 생기더라도 유연하고 효과적으로 해결할 수 있다고 믿습니다.
따라서 매매 계약서 서명 전에 변호사의 법률 자문을 구하거나 글로벌 파이낸스 팀에 문의하세요. 저희는 주택 구매의 어려움을 이해하고 올바른 절차를 안내하며, 변호사로부터 올바른 법률 지원을 받을 수 있도록 서포트합니다. 그렇게 하면 자신감 있고 정보에 입각한 주택 구매 결정을 내릴 수 있습니다. 더 많은 정보를 원하시면 글로벌 파이낸스 팀에게 문의하세요.
안녕하세요, 글로벌 파이낸스의 모기지 어드바이저 김보라입니다.
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위 포스팅의 원본은 https://www.globalfinance.co.nz/conditions-to-include-in-your-sale-purchase-agreement/ 에서 확인하실 수 있습니다. 이 글에서 제공되는 정보는 일반적인 내용이며 개인에게 맞춤화된 조언을 목적으로 하지 않습니다. 재무 결정을 내리기 전에는 개인의 요구사항, 목표 및 상황에 따라 맞춤화된 조언을 받는 것을 권장합니다. 이 기사에 포함된 정보에 직·간접적으로 의존하는 어떠한 개인 또는 단체도 "GLOBAL FINANCIAL SERVICES LIMITED"와 직원들에게 책임을 물을 수 없습니다. 이 포스팅에 포함된 모든 내용과 자료는 "GLOBAL FINANCIAL SERVICES LIMITED"에 의해 보호되며, 사전 서면 동의 없이는 무단으로 복제, 배포, 수정, 재게시할 수 없습니다.
