2024년 대출기준 변화 전망
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03/05/2024. 15:56
GlobalFinance
곧 뉴질랜드 은행의 주택 담보대출 심사 기준의 변화가 예상됩니다. 특히 양도소득세법 (Bright-line Test)의 개정과 총부채상환비율 (Debt-To-Income Ratio)의 도입은 투자자에게 상당한 영향을 줄 수 있습니다. 투자자나 주택 구매자로서, 이러한 변화는 여러분에게 어떤 의미가 있을까요? Global Finance의 모기지 부서 책임자인 Aseem Agarwal와 이야기해 보았습니다.
Bright-line Test 변경
Anti-flipper Test라고도 불리는 Bright-line Test는 사실상 양도소득세입니다. 현행 세법에 따르면, 뉴질랜드에서 투자용 부동산을 구입한 후 10년 이내에 매도할 경우, 해당 부동산 판매 이익에 대해 세금이 부과됩니다. 또한, 신축 부동산의 경우 5년 이내에 매도할 경우에도 해당 이익에 대해 세금을 납부해야 합니다.
Bright-line Test 개정에 따라, 구축 및 신축 주택 모두 2년 이상 보유 후에 매도한다면 세금이 면제될 예정입니다.
이 내용은 6월 말에 공표될 예정이며, 2024년 7월 1일부터 효력을 발휘할 것으로 예상됩니다. 이는 투자자들에게 안도감을 줄 것이며, 또한 수익이 미미한 부동산을 처분할 수 있게 해줄 것입니다.
DTI (Debt-To-Income Ratio)의 도입
또 하나의 중요한 변화는 뉴질랜드 중앙은행이 추진하는 총부채상환비율의 도입입니다. 이는 7월 1일부터 시행될 예정입니다.
"중앙은행은 투자용 부동산에 대한 대출을 대출자의 총 소득의 7배 이내로 제한하는 제도를 추진하고 있습니다."라고 Aseem은 설명합니다.
이 정책은 대출 기관의 무분별한 대출을 지양하고, 책임 있는 대출을 실천하도록 하는 선제적 조치입니다. 현재 뉴질랜드에는 소득 대비 부채 비율의 기준이 없습니다. 하지만 실제로 현 대출 기관의 심사 기준에 따라 일반적으로 대출자 소득의 약 6~6.5배에서 이미 대출 한도를 제한하고 있다고 Aseem은 말합니다.
그는 "현재 대출 심사에 적용하는 이율 (Test Rate 혹은 Assessment Rate)이 9%인 점을 감안할 때 대출 금액은 일반적으로 총 소득의 6~6.5배를 넘지 않고 있습니다."라고 설명합니다.
총부채상환비율의 도입은 과도한 대출을 방지하는 것을 목표로 합니다. Aseem은 이 DTI 제도의 즉각적인 영향은 현재의 고금리 대출 환경에서는 제한적일 수 있지만, 앞으로 은행의 대출 기준을 완화시키는데 영향을 줄 수도 있다고 예상합니다. 따라서 장기적인 영향에 주의를 기울일 필요가 있습니다.
Aseem은 이러한 제도의 변화가 예상치 못한 방식으로 시장에 영향을 미칠 수 있다고 말합니다. 그는 Bright-line Test의 개정은 부동산 시장의 활성화를 목표로 하지만, 투자자들이 부동산 포트폴리오를 재정비함에 따라 초기에는 매물의 재고가 증가할 것으로 예측합니다.
“흥미로운 점은 Bright-line Test가 변경되면 많은 잠재 구매자가 돌아올 것이라는 인식이 있을 수 있습니다. 그러나 실제로는 그 반대의 현상이 일어날 것으로 보고 있습니다."
매물이 늘어나면 매수를 늦추는 현상이 발생할 수 있기 때문입니다. 그러나 금리가 하락하고 시장 상황이 안정되면, 매수심리도 점차 회복될 것으로 예상됩니다.
투자자에게 미치는 영향
이러한 변화가 여러분에게 어떤 영향을 미칠지에 대해 의문을 갖는 것은 당연합니다. 브라이트 라인 테스트의 조정은 투자 포트폴리오를 최적화하여 잠재적으로 자본을 확보하고 재무 전략을 효율화할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.
소득 대비 부채 비율과 관련하여, 결론은 은행이 여러분에게 대출을 얼마나 승인할 의향이 있는지에 관계없이 항상 본인의 차입 능력을 살펴보고 재무 목표와 일치하는지 확인해야 한다는 것입니다.
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