국민당 정책, "200만 달러 이상 주택 외국인 구매-15% 세금"
8월 30일 수요일, 국민당은 200만 달러 이상 주택의 외국인 구매자에게 15%의 세금을 부과하고, 2026년까지 임대 부동산에 대한 이자 공제를 완전히 복원하는 것을 목표로 하는 세금 계획을 발표했다.
현재 뉴질랜드의 노동당 정부는 외국인 구매자가 일부 예외를 제외하고는 기존 주택을 구입하는 것을 제한하고 있다. 여전히 싱가포르인과 호주인은 뉴질랜드 주택을 구입할 수 있으며, 기타 국적자는 기존의 주택이 아닌 새로 지어지는 20가구 이상의 단지 내 아파트의 60%를 구입할 수 있다.
뉴질랜드 부동산 투자자 연맹(NZPIF)은 임대 부동산 소유자가 재정적 어려움을 겪고 있어 세금 감면이 필요하다고 밝혔지만, 렌터스 유나이티드(Renters United)는 생존을 위해 이자 공제에 의존하는 사람들은 애초에 사업을 해서는 안 된다고 말했다.
NZPIF의 수 해리슨 회장은 이자율이 상승하고 국세청이나 은행으로부터 구제를 받을 수 없다는 것은 회원들이 감당할 수 없는 세금 청구서에 직면하게 된다는 것을 의미한다고 말했다. 그녀는 세금을 낼 여유가 없다면 집을 파는 것을 고려해야 하고, 많은 사람들이 그렇게 하고 있으며 이번 선거에서 결정을 내리기를 기다리고 있다고 전했다. 그는 이런 상황에 있는 많은 사람들을 알고 있다고 덧붙였다.
그러나 렌터스 유나이티드(Renters United)의 조디 로저스 회장은 노동당 정부 하에서 이자 공제가 완전히 사라진 것은 아니며 구매자들이 주택 위기를 완화하는 데 도움이 되도록 새 주택을 짓도록 장려했다고 말했다. 조디 로저스 회장은 주택 투자자가 주택 위기에서 벗어나는 것을 도울 의향이 없기 때문에 단순히 투자를 새 건물로 옮기면서 새로운 빌드로 이동하는 투자자가 증가했다고 덧붙였다.
조디 로저스는 불평하는 사람들은 임대 부동산 소유자가 될 여유가 없는 사람들이라며, 자본을 미리 확보하고 그 자본을 활용하여 더 많은 부동산을 구입하는 사람들은 주택 가격을 상승시키고 궁극적으로 사람들은 그로부터 미래의 이익을 얻을 수 있을 것으로 기대하기 때문이라고 말했다. 그는 렌트비를 내기 위해 많은 경우 여러 가지 일을 하는 사람들로부터 돈을 빼앗기보다는 실제로 생산적인 일에 이러한 투자를 옮겨야 한다고 덧붙였다.
NZPIF의 수 해리슨 회장은 집주인과 임대 부동산 소유자 사이에 차이가 있음을 분명히 했다. 뉴질랜드에서는 주택 소유자가 자산 관리 회사를 이용하는 경우 해당 회사가 집주인으로 간주된다. 또한 임대 부동산 소유자가 새 집을 지을 여력이 없다는 것을 의미하는 다양한 요인이 있다고 그녀는 말했다.
수 해리슨은 Morning Report와의 인터뷰에서 오래된 주택이 양호한 상태인지 확인하는 중고 시장이 있고, 좋은 임차인 임대 시장을 위해 건강한 주택을 만나라고 말했다. 그녀는 주택이 팔리면 첫 주택 구매자에게 팔리면 좋겠지만, 그런 사람은 극소수이고 자신이 아는 세입자들은 집을 살 준비가 되어 있는 상황이 아니기 때문에 임대를 한다고 덧붙였다.
수 해리슨은 시스템이 사람들에게 살 수 있는 장소를 제공하기 위해 부동산 소유자와 협력해야 한다고 말하면서 미래의 이익을 위해 그렇게 하고 있었다고 말했다. 그녀는 주택 시장에서 모두가 같은 방에 있다며 임대인과 임차인이 서로 적이 아니라고 말했다.
로저스는 주택을 제공한 사람은 집주인이 아니라며, 주택을 제공하는 사람들은 구역 설정이 완료되었는지 확인하는 카운실에서 일하는 사람이고, 건축업자, 건축가, 엔지니어라며, 그들이 집을 제공하고 우리는 그들에게 투자해야 한다고 말했다.
해외 구매자에 대한 새로운 정책 제시, 가져올 효과는?
노동당의 재정부 대변인 그랜트 로버트슨은 국민당의 정책이 주택 시장에 '휘발유를 쏟아부었다(Pour Petrol)'고 말했으며, 외국 구매자로부터 연간 7억 4천만 달러를 확보할 수 있다는 주장을 '부두 비용Voodoo Costings)'이라고 설명했다.
Barfoot & Thompson의 피터 톰슨 상무이사는 Morning Report와의 인터뷰에서 이 사건이 오클랜드 주택 시장에 불을 지를 것이라고 믿지 않는다고 말했다.
피터 톰슨은 오클랜드에서 200만 달러 이상으로 판매된 부동산의 수를 보면 상당히 긍정적인 움직임이라고 생각되며, 2021년 전성기로 돌아가면 Barfoot & Thompson이 판매한 부동산이 1,500채가 조금 넘었고, 200만 달러가 넘는 부동산 중 3분의 1은 바풋 앤 톰슨에서 판매했다고 말했다.
피터 톰슨은 200만 달러 이상의 부동산을 구매하기 위해 순자산이 있어야 하는 해외 구매자를 끌어들이는 것을 좋아한다고 말했다. 그는 이들 중 대부분은 단순히 돈을 가져다주는 것이 아니라 세간의 이목을 끄는 사업가들이 될 것이라고 덧붙였다.
피터 톰슨은 또한 15%의 세금을 내고 해외 구매자가 구입할 수 있는 주택을 200만 달러라는 높은 가격으로 책정되었기 때문에 첫 주택 구매자 시장에 영향을 미칠 것이라고 믿지 않았다. 그는 첫 주택 구매자가 200만 달러 부동산을 보고 있다면 훨씬 더 일찍 부동산에 투자했어야 한다며, 자신의 생각에 평균 첫 주택 구매자는 오클랜드의 경우 약 70만 달러에서 110만 달러에서 120만 달러 정도를 찾고 있는 것 같다고 말했다.
그러나 그는 2018년에 더 제한적인 해외 투자 개정안이 시행된 것을 고려할 때 외국인 구매자의 욕구가 무엇인지 알기 어렵다고 말했다. 그는 지난 6개월 동안 부동산을 위해 잠시 여행을 다녔고, 뉴질랜드의 부동산을 사고 싶어하는 사람들이 많이 있지만 해외 투자자를 금지하는 뉴질랜드의 정책 때문에 호주나 캐나다 밴쿠버 같은 곳으로 가고 있다고 말했다. 그리고 국민당이 뉴질랜드에 도입하고자 하는 정책이 현재 호주나 캐나다의 도시에 정확히 적용되고 있다는 사실이 매우 흥미롭다고 덧붙였다.
정책 바뀌면, 외국인 주택 구매자 구매할 수 있는 주택은 50,000채
CoreLogic 데이터에 따르면 국민당이 새로 제안한 세금 계획이 제정되면 외국인 주택 구매자가 약 50,000채의 주택을 구매할 수 있게 될 것이라고 Stuff에서 보도했다.
다가오는 10월 선거에서 국민당이 승리하면 현실화될 제안된 계획에서 외국인 주택 구매자는 200만 달러 이상의 주택을 구입할 수 있지만 15%의 세금이 부과해야 한다.
이 50,000채의 주택은 뉴질랜드 부동산 170만 채 중 약 3%에 불과하지만, 더 비싼 지역에서는 뉴질랜드인이 외국 구매자와 경쟁하게 될 주택의 비율이 훨씬 더 높다.
현재 예상 가격을 기준으로 국민당의 계획에 따르면 오클랜드에서는 약 15%의 주택(약 39,000채의 주택)을 외국인 구매자가 구매할 수 있게 될 것으로 예상된다. 퀸스타운에서는 약 11%의 부동산(약 2,200채의 주택)이 외국인이 구매할 수 있게 된다.
국민당의 계획에 따르면, 200만 달러 규모의 주택을 구매하는 외국인은 세금으로 15%인 30만 달러를 지불하게 된다. 외국인 구매자 금지는 계획에 따라 200만 달러 미만의 부동산에 대해서는 그대로 유지된다.
다른 주요 중심지에서는 외국인 구매자가 구매할 수 있는 주택 비율이 더 낮았다. 웰링턴에서는 부동산의 1%(800채)가 조금 넘었고, 크라이스트처치는 0.8%(1,250채)였으며 해밀턴에서는 0.3%(200채) 정도이다.
CoreLogic 연구 책임자인 닉 구달은 외국인 부동산 구입 금지 조치를 해제하고 세금을 도입하면 주거용 부동산에 대한 외국인 투자가 늘어날 수 있다고 말했다. 그는 특히 부동산을 구입한 후 2년 이상 보유하면 자본 이득에 대한 세금을 내지 않아도 된다며, 그래서 어딘가에 '부'를 추구하는 외국인들에게 뉴질랜드는 구매 시 15%의 세금이 부과되더라도 매우 매력적일 수 있다고 말했다.
닉 구달은 기술적으로는 이 정책이 200만 달러 이상의 가치가 있는 부동산에만 관련되어 있지만, 외국인이 부동산을 보유하기로 선택하고 거주하지 않거나 임차인을 두는 경우 더 넓은 시장에 영향을 미칠 수 있다고 말했다. 이는 지역 주민들을 위한 전체 주택 공급을 감소시키고 모든 부동산의 가격 상승으로 이어질 수 있다.
그는 이미 부동산이 부족한 퀸스타운 같은 곳, 특히 노동자들이 살기에 저렴한 부동산이 부족한 곳에서는 특히 그럴 수 있다고 생각한다고 말했다.
현재 시행되고 있는 외국인 부동산 구입 금지 조치를 도입한 해외투자법 개정안에는 해외 투자자가 주택 공급을 늘리는 투자를 할 수 있도록 허용하는 예외 조항이 포함되어 있다. 여기에는 신규 개발 아파트의 60%를 외국인에게 판매할 수 있도록 허용하고, 외국인이 특정 상황에서 개발을 위해 토지를 구입할 수 있도록 주택 경로를 확대하는 것이 포함되었다. 호주인과 싱가포르인도 제한에서 제외되어 있다.
새로운 계획으로 인한 수익에 대한 질문
CoreLogic 통계에 따르면 올해 6월 말까지 2,600채의 부동산이 200만 달러 이상에 판매되었다. 전년도 같은 기간에는 5,700채였고, 그 전년도에는 5500채였다.
이 수치를 바탕으로 구달은 새 계획이 국민당이 예상한 금액과 같은 결과를 낼 수 있을지에 대해 의문을 품었다. 닉 구달은 7억 4천만 달러의 세금이 어디서 나오는지 알아보기 위해 빠르게 계산도 해봤는데 알아내느라 애쓰고 있다고 말했다.
그는 200만 달러 이상 판매된 2,600개 부동산 중 5%가 평균 250만 달러로 외국인에게 팔렸다고 가정하면 15% 세율로 5000만 달러만 인상될 뿐이고, 이는 7억 4000만 달러에 훨씬 못 미치는 수준이라고 말했다.
노동당 주택 대변인 메건 우즈는 2018년 외국인 구매자 금지 이전에는 연간 평균 4,120채의 주택이 외국인 구매자에게 판매되었다고 말했다. 그녀는 국민당의 계획에서는 해당 주택의 가치가 시장의 5%에 불과함에도 불구하고 해당 주택의 48.5%가 200만 달러 이상에 판매될 것으로 가정한다고 말했다.
외국인 주택 구매자에 대한 금지 조치는 부동산 시장의 열기를 식히고 외국인 투기꾼을 막기 위한 방법으로 2018년 정부에 의해 도입되었다. 이 금지령은 원하는 효과를 달성한 것으로 보인다고 Stuff에서는 보도했다.
뉴질랜드 통계청 데이터에 따르면 뉴질랜드 시민권이나 영주권주 비자가 없는 사람들이 구입한 주택 수가 2018년 3,801채에서 2022년 492채로 감소했다.
CoreLogic에 따르면 연간 평균 90,000~100,000채의 부동산이 거래되었으며, 이는 외국인 구매자가 수요에 큰 기여를 하지 않았지만 기여자였음을 시사한다.
그러나 국민당은 뉴질랜드의 외국인 구매자 금지 조치와 호주 및 캐나다에 부과된 외국인 구매자 세금을 비교한 작년에 발표된 연구를 지적했다.
미국 스탠포드 대학교와 바루크 칼리지 연구원들이 실시한 연구에서는 캐나다 도시인 토론토와 밴쿠버, 호주의 시드니와 멜버른에서 통과된 세금이 주택 가격에 상당히 부정적이며 지속적인 영향을 미친다는 결론을 내렸다. 뉴질랜드의 기존 주택에 대한 외국인 구매자 금지는 주택 가격 상승에 통계적으로 유의미한 영향을 미치지 않았다.
국민당의 세금 계획에는 브리티시 컬럼비아(캐나다)와 뉴 사우스 웨일즈(호주) 등에서 외국인 주택 구매자에 대한 유사한 세금 기반 접근 방식이 사용되었다고 명시되어 있다. 국민당 재정 대변인 니콜라 윌리스는 국민당의 외국인 구매자 세금은 투기꾼들이 뉴질랜드에서 주택을 팔아 수익을 내기가 매우 어렵다는 것을 의미한다며, 이는 뉴질랜드에 대한 진정한 기여에 관심이 없는 투자자들을 단념시키는 데 도움이 될 것이라고 말했다.
국민당은 외국인 주택 구매자 계획이 기존 무역 거래를 위반하지 않는다고 조언한 법률 자문을 구했다. 국민당 재정 대변인 니콜라 윌리스는 국민당이 외국인 구매자 금지 조치가 향후 재개될 수 있다는 법적 조언을 받았고, 국민당은 세금 경감을 위한 계획을 뒷받침하는 외국인 구매자 세금에 대한 제안이 더 나은 정책이라고 믿고 있다고 말했다.
오클랜드부동산투자협회, 새 정책이 주택 수요 창출할 것으로 예상
오클랜드부동산투자협회(Auckland Property Investors Association)의 사리나 기번 총책임자는 이 정책에 대한 첫 번째 반응은 이 정책이 시장에 더 많은 구매자를 불러일으킬 것이며 고급 부동산에 국한되더라도 여전히 수요를 창출할 것이라는 것이라고 말했다. 그녀는 이 정책이 협회 회원들이 주로 임대 부동산에 관심을 갖고 있고 200만 달러 규모의 부동산 중 좋은 임대료를 낼 수 있는 부동산은 거의 없기 때문에 많은 관심을 기울일 것이라고 생각하지 않았다고 말했다.
국민당은 세금 계획 문서에서 해외 투자가 뉴질랜드인에게 도움이 될 수 있다고 주장했다. 특히 많은 투자자와 잠재적 이민자들에게 주택 소유 능력은 회사, 전문 지식, 재능을 뉴질랜드로 가져올지 여부를 결정하는 주요 요이라고 국민당의 세금 계획은 밝혔다.
국민당 재정 대변인 니콜라 윌리스는 외국인 구매자들이 구매 승인을 받기 전에 주택 구매 이외의 다른 방식으로 뉴질랜드에 투자할 의도가 있는지 평가받을 것인지에 대한 질문에 응답하지 않았다.
민감한 토지 테스트(Sensitive land tests)는 여전히 외국 구매자에게 적용된다.
KPMG 세무 파트너인 다르샤나는 국민당의 계획이 다른 곳보다 오클랜드와 같은 특정 지역의 사람들에게 더 많은 영향을 미칠 수 있다고 말했다. 그는 또한 주택 가격이 상승할 경우 200만 달러 한도가 시간이 지남에 따라 조정될지는 확실하지 않지만 이런 일이 일어날 수 있을 것으로 예상한다고 말했다. 그는 이 정책이 인지세와 유사한 것으로 보인다며, 다양한 설계 고려 사항을 검토해야 한다고 말했다.
다르샤나는 구매 시점에 적용된다는 제안은 외국인 구매자 세금 납부를 보장하기 위한 원천징수 메커니즘이 있을 것임을 시사하며, 그렇다면 누가 책임을 질지 불분명하다고 말했다. 그는 판매자일 수도 있고 구매자의 변호사일 수도 있다고 덧붙였다. 또한 이 제도를 누가 관리할 것인지, 이 제도가 내국세(IR) 또는 뉴질랜드 토지 정보(Linz)에 속할 것인지, 세금 원천징수 절차가 어떻게 진행될 것인지도 불분명했다.
그는 또한 외국인 구매자의 정의는 거주 비자 보유 여부에 따라 결정되는 것으로 보인다며, 이것은 현재 특정 토지 거래에 대한 기타 원천징수에 사용되는 테스트와 다르기 때문에 변호사는 외국인 구매자 세금이 별도로 기록되고 징수되도록 프로세스를 변경해야 할 수도 있다고 말했다. 그는 세금을 고려하면 투기는 수익성이 없어야 하기 때문에 투기꾼을 억제할 것으로 예상된다고 말했다.
국민당, "노동당 정부에서 지속적으로 부동산 가격이 상승했고 임대료 올라"
그는 외국인 투자는 교육, 인프라, 기술 등 다른 분야와 함께 경제를 다시 성장시키기 위해 실제로 해야 할 일의 일부일 뿐이라며 외국인 부동산 구입 제한을 완화하는 정책에 대해 설명했다.
크리스토퍼 룩슨 대표는 뉴질랜드 경제를 다시 성장시키는 경제 계획을 수립하는 데 촛점을 맞추어서 주택 시장 정책을 세울 것이라고 말한 바 있다. 그러나 그는 뉴질랜드의 외국인 부동산 구매자에 대해서는 항상 제한이 있어야 한다고 말했다.
노동당, 외국인 부동산 구입 제한은 뉴질랜드인의 부동산 소유 보장
노동당 해외 투자 대변인 데이비드 파커는 국민당이 마침내 부동산 사다리에 발을 딛고 국민당이 당선되면 곧장 줄을 서게 될 젊은 뉴질랜드인들을 팔아넘기고 있다고 말했다. 그는 키위 주택 구매자, 특히 첫 주택 구매자는 국민당의 정책 반전으로 인해 가장 큰 손실을 입을 것이라고 덧붙였다.
데이비드 파커는 국민당이 뉴질랜드인들에게 인기가 있고 효과가 있는 정책을 뒤집겠다고 위협함으로써 뉴질랜드인의 이익과 동떨어져 있다고 말했다. 그는 뉴질랜드의 국제 무역 협정에 따라 법률 변경이 되돌릴 수 없을 수도 있다고 말했다. 또한 현재의 노동당 정부 하에서 외국인의 부동산 구입을 제한하는 정책으로 아름다운 호숫가든 해변가든, 소박한 교외 주택이든 뉴질랜드 부동산 시장이 국제 시장이 아닌 뉴질랜드에 있음을 보장한다고 말했다. 그는 외국인 바이어 금지 조치는 효과가 있으며, 지금은 뉴질랜드인의 미래를 팔아먹을 때가 아니라고 말했다.