투자자, 주택 가격을 얼마나 좌우하는가?
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노영례
뉴질랜드
투자자들이 주택 가격 상승에 얼마나 책임이 있을까? 매시 대학(Massey University)의 데이비드 화이트가 새로 발표한 박사 논문에 따르면, 꽤 큰 책임이 있는 것으로 보인다고 RNZ에서 보도했다.
데이비드 화이트는 정부를 포함해 투자자들이 주택 가격 상승의 원인으로 자주 지목되곤 하지만, 이를 입증할 명확한 증거가 제시된 적은 없었다고 말했다.
그는 주택이 과대평가되었는지, 그리고 그 원인이 투자자들의 활동인지에 대해 조사하고 싶었다고 밝혔다. 그의 논문에서는 두 가지 모두 사실임을 확인할 수 있었다고 전했다.
투자자들은 시장의 한 세그먼트로 선정되었는데, 이들은 투자 수익률(return on investment)과 같은 재무적 요인에 기초해 의사 결정을 내릴 가능성이 가장 높다고 데이비드 화이트는 말했다. 반면, 자가 소유자는 이웃에 대한 감정적 유대감과 같은 비재무적 요인을 고려할 수 있다고 덧붙였다.
이 점에서 투자자들은 기본 가치(fundamental value)에 더 집중할 것으로 예상되고, 또한 투자자들은 주택 가격 상승이 그들의 활동에 기인한다는 공공 담론과 중앙은행(Reserve Bank)의 거시건전성 정책 변화로 인해 선정되었다고 그는 언급했다.
연구 결과, 투자자들은 종종 자본 이익(capital gain)에 대한 기대에 의해 움직인다는 것이 드러났다.
이 기대가 과대평가될 경우, 투자자들은 주택의 가치를 과대평가하고 더 많은 비용을 지불하려 할 수 있다.
데이비드 화이트는 자신의 연구에 따르면, 투자자들의 지속적인 과대평가는 자본 이익의 과대평가와 시장 하락 위험에 대한 과소평가로 인해 발생했다고 설명했다.
그 원인은 투자자들이 시장의 과거 실적에 의존하고 미래의 지속 가능성에 대해 충분히 고려하지 않은 데 있었다고 그는 덧붙였다.
이는 가격 책정의 순환성을 초래하며, 가격 상승 추세를 강화한다고 그는 말했다.
<놓칠까 두려운 심리>
데이비드 화이트는 투자자들과 그들이 의사 결정을 내리는 데 사용하는 간소화된 방식에 대해 이야기했으며, 모든 투자자들이 주택 가격이 상승할 것이라는 편향을 가지고 있음을 발견했다.
사람들은 '집값은 항상 오른다'고 말했고, 놓칠까 두려워하는 심리가 있었다. 논문 심사관은 이것이 가장 놀랍지 않은 결과라고 말했다. 모두가 투자자들이 가격을 올리고 있다고 전해 듣지만, 이를 뒷받침하는 강력한 증거는 많지 않았다.
과거의 수익률과 가격 상승을 보면, 자본 이익에 대한 기대가 자가 충족적 예언(self-fulfilling prophecy)이 되어 더 높은 가격을 지불하게 만든다.
투자자들은 종종 부동산을 가능한 한 낮은 가격에 구매하려 한다고 주장하지만, 데이비드 화이트는 데이터에서 그런 행동은 나타나지 않았다고 말했다. 그런 행동은 오히려 가격을 낮추는 방향으로 작용했을 것이라고 덧붙였다.
그는 은행 부문이 상승하는 시장에서 과거 주택 가격과 알고리즘 기반 평가에 의존하기보다는 객관적 분석과 평가에 더 중점을 두어야 한다고 강조했다.
많은 투자자들에게 부채 자금 조달에 대한 접근은 구매의 필수 조건이고, 따라서 잠재적으로 과대평가된 가격으로 매입하는 자금 접근을 제한하는 것이 도움이 될 것이라고 그는 언급했다.
정책 입안자들, 은행 부문, 감정사 및 투자 자문가들은 시장 성과에 대한 과도한 의존보다 기본 가치에서 벗어난 부분을 식별하는 방법론을 고려해야 할 역할이 있다고 그는 덧붙였다.
<투자자 또는 투기자>
오클랜드 부동산 투자자 협회(Auckland Property Investors Association)의 사리나 기번 총괄 매니저는 데이비드 화이트의 연구가 투자자보다는 투기자(speculators)를 설명하는 것 같다고 말했다.
사리나 기번은 투기자가 시장의 자연스러운 힘이 대부분의 상승을 이끌어주기를 기대하며, 가치를 보고 매입하여 이익을 남기고 매도한다고 설명했다. 반면, 투자자는 가치와 수익률 간의 균형을 보고 매입하며, 정기적인 임대 수익이 부동산을 가치 있게 만드는 주요 요소라는 것을 알고 있다고 덧붙였다.
사리나 기번은 투자자들이 낙관적이고 더 많은 비용을 지불한다는 점에 대해, 20년 가까이 부동산 업계에서 일하면서 단 한 번도 더 많은 비용을 지불하려는 투자자를 본 적이 없다고 강조했다.
데이비드 화이트는 정부를 포함해 투자자들이 주택 가격 상승의 원인으로 자주 지목되곤 하지만, 이를 입증할 명확한 증거가 제시된 적은 없었다고 말했다.
그는 주택이 과대평가되었는지, 그리고 그 원인이 투자자들의 활동인지에 대해 조사하고 싶었다고 밝혔다. 그의 논문에서는 두 가지 모두 사실임을 확인할 수 있었다고 전했다.
투자자들은 시장의 한 세그먼트로 선정되었는데, 이들은 투자 수익률(return on investment)과 같은 재무적 요인에 기초해 의사 결정을 내릴 가능성이 가장 높다고 데이비드 화이트는 말했다. 반면, 자가 소유자는 이웃에 대한 감정적 유대감과 같은 비재무적 요인을 고려할 수 있다고 덧붙였다.
이 점에서 투자자들은 기본 가치(fundamental value)에 더 집중할 것으로 예상되고, 또한 투자자들은 주택 가격 상승이 그들의 활동에 기인한다는 공공 담론과 중앙은행(Reserve Bank)의 거시건전성 정책 변화로 인해 선정되었다고 그는 언급했다.
연구 결과, 투자자들은 종종 자본 이익(capital gain)에 대한 기대에 의해 움직인다는 것이 드러났다.
이 기대가 과대평가될 경우, 투자자들은 주택의 가치를 과대평가하고 더 많은 비용을 지불하려 할 수 있다.
데이비드 화이트는 자신의 연구에 따르면, 투자자들의 지속적인 과대평가는 자본 이익의 과대평가와 시장 하락 위험에 대한 과소평가로 인해 발생했다고 설명했다.
그 원인은 투자자들이 시장의 과거 실적에 의존하고 미래의 지속 가능성에 대해 충분히 고려하지 않은 데 있었다고 그는 덧붙였다.
이는 가격 책정의 순환성을 초래하며, 가격 상승 추세를 강화한다고 그는 말했다.
<놓칠까 두려운 심리>
데이비드 화이트는 투자자들과 그들이 의사 결정을 내리는 데 사용하는 간소화된 방식에 대해 이야기했으며, 모든 투자자들이 주택 가격이 상승할 것이라는 편향을 가지고 있음을 발견했다.
사람들은 '집값은 항상 오른다'고 말했고, 놓칠까 두려워하는 심리가 있었다. 논문 심사관은 이것이 가장 놀랍지 않은 결과라고 말했다. 모두가 투자자들이 가격을 올리고 있다고 전해 듣지만, 이를 뒷받침하는 강력한 증거는 많지 않았다.
과거의 수익률과 가격 상승을 보면, 자본 이익에 대한 기대가 자가 충족적 예언(self-fulfilling prophecy)이 되어 더 높은 가격을 지불하게 만든다.
투자자들은 종종 부동산을 가능한 한 낮은 가격에 구매하려 한다고 주장하지만, 데이비드 화이트는 데이터에서 그런 행동은 나타나지 않았다고 말했다. 그런 행동은 오히려 가격을 낮추는 방향으로 작용했을 것이라고 덧붙였다.
그는 은행 부문이 상승하는 시장에서 과거 주택 가격과 알고리즘 기반 평가에 의존하기보다는 객관적 분석과 평가에 더 중점을 두어야 한다고 강조했다.
많은 투자자들에게 부채 자금 조달에 대한 접근은 구매의 필수 조건이고, 따라서 잠재적으로 과대평가된 가격으로 매입하는 자금 접근을 제한하는 것이 도움이 될 것이라고 그는 언급했다.
정책 입안자들, 은행 부문, 감정사 및 투자 자문가들은 시장 성과에 대한 과도한 의존보다 기본 가치에서 벗어난 부분을 식별하는 방법론을 고려해야 할 역할이 있다고 그는 덧붙였다.
<투자자 또는 투기자>
오클랜드 부동산 투자자 협회(Auckland Property Investors Association)의 사리나 기번 총괄 매니저는 데이비드 화이트의 연구가 투자자보다는 투기자(speculators)를 설명하는 것 같다고 말했다.
사리나 기번은 투기자가 시장의 자연스러운 힘이 대부분의 상승을 이끌어주기를 기대하며, 가치를 보고 매입하여 이익을 남기고 매도한다고 설명했다. 반면, 투자자는 가치와 수익률 간의 균형을 보고 매입하며, 정기적인 임대 수익이 부동산을 가치 있게 만드는 주요 요소라는 것을 알고 있다고 덧붙였다.
사리나 기번은 투자자들이 낙관적이고 더 많은 비용을 지불한다는 점에 대해, 20년 가까이 부동산 업계에서 일하면서 단 한 번도 더 많은 비용을 지불하려는 투자자를 본 적이 없다고 강조했다.
