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Essential Commercial Terms (필수 상업조항)
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10/02/2009. 17:25
코리아타임스
뉴질랜드 법률정보
임대차 계약의 조항들을 검토하고 수정하는 것은 변호사가 해야 할 일이지만, 변호사가 건물에 직접 가 보거나 비지니스에 관련되는 경우는 극히 드물다. Lease 계약을 이행할 사람은 어디까지나 세입자와 건물주이고, 자신의 상업적 목적에 맞게 임대차의 큰 틀을 잡아야 한다.
즉, 언제부터 임대를 할 것이며, 렌트비는 얼마이고, 렌트비는 언제 어떻게 낼 것이며 등을 말하는데, 이러한 상업적으로 중요한 조항들은 lease계약서(Deed of Lease)의 3번째 페이지에 나와 있다. 각 항목을 위에서부터 살펴보면 보면:
1. Premises: lease를 하는 건물 또는 건물의 특정 부분을 말한다. 건물의 주소와 등기번호를 기입해야 하고, 만약 건물의 일부분만 임대/차 하는 것이라면 건물의 도면을 첨부하여 추후의 분쟁여지를 없애야 한다.
2. Car Parks: 임대/차 되는 건물에 딸린 주차공간을 말한다. 만약 공용 주차장의 몇 구획이라면 정확히 어느 구획을 말하는 것인지, 즉 주차장 번호, 또는 '몇 층 어느쪽에 위치한 covered/uncovered 주차장 몇 개'의 식으로 자세히 서술해야 한다.
3. Term: lease의 기간을 뜻한다. 상황에 따라 기간을 조정하여, 긴 기간보다는 짧은 기간과 대신 lease를 연장 할 수 있는 권리를 가지는 것이 좋을 때도 있다.
4. Commencement Date: lease가 시작되는 날짜이다. Lease를 계약한 날짜와 상관없이, 이 날짜로부터 lease의 term이 시작된다.
5. Rights of Renewal: lease의 연장 권한 회수와 그 기간을 나타낸다. 계약을 한지 몇 년이 지난 후 건물주와 세입자의 분쟁에 단골로 등장한다.
6. Renewal Dates: 만약 lease의 연장 권한이 있다면, 언제 연장이 되는지를 말한다.
7. Final Expiry Date: 연장된 기간을 포함하여, lease가 끝나는 최종일을 말한다.
8. Annual Rent: 렌트비를 말하는데, 건물에 대한 렌트비, 주차장에 대한 렌트비 등을 세부적으로 나눈다. 보통 GST는 별도로 친다. 간혹 상업 목적과 주거 목적 모두를 위해 한 건물을 임대하는 경우가 있는데, 이 경우에는 상업용으로 사용되는 구획과 주거용으로 사용되는 부분을 구분하여 렌트비를 따로 계산한다.
9. Monthly Rent: 말 그대로 월 당으로 계산한 렌트비이다.
10. Rent Payment Dates: 렌트가 지불되는 날인데, '몇 일부터 시작하여, 매월 몇 일'의 식으로 기재된다. 만약 특정기간 동안 렌트비를 안내고/안받기로 하였다면 (즉, rent holiday가 있다면), 이를 주의하여 기재해야 한다.
11. Rent Review Dates: 렌트비용은 주기적으로 검토/조정되는데, 렌트비가 얼마나 빈번히 조정되는지를 말한다. 만약 lease의 연장 권한/옵션이 있다면, 연장의 주기와 렌트비 조정의 주기가 맞는지 주의가 필요하다.
12. Proportion of Outgoings: 건물 전체를 임대/차 하는 것이 아니라 일부분만을 lease한다면, power, water등의 부대비용은 각 세입자가 아닌 건물 전체에 부과될 때가 있다. 이 때 세입자가 지불해야하는 지분/부분을 말한다.
13. Default Interest Rate: 렌트비 등 세입자가 건물주에게 지불해야 하는 비용이 체납되었을 때 부과되는 이율을 말한다. '연 몇 %' 또는 '건물주가 거래하는 은행의 변동금리에 몇 %를 추가한 금리'의 식으로 기재한다.
14. Improvement Rent Percentage: 건물주가 건물의 보수나 개량을 한 후 렌트비를 올릴 수 있는 비율을 나타내는데, 적용되는 경우가 많지 않으므로 자세한 설명은 하지 않겠다.
15. Business Use: 그냥 지나가기 쉬우나 의외로 분쟁의 소지가 많은 사항이다. 추후에 세입자가 비지니스를 매매하거나 lease를 양도 할 때, 비지니스의 구매자가 업종변환을 시도할 수 있는데, 이 때 건물주와 미래 세입자 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 있다. 즉, 사무실로 사용되던 건물에 음식점을 차린다던지, 소음이 발생하는 바나 노래방 등으로 업종변환을 할 때 건물주는 울며 겨자먹기로 이를 허가해줘야 하는 경우가 있다. 애초에 lease 계약시에 주의했다면 피할 수 있는 일이다.
16. Landlord's Insurance: 건물주가 가입해야 하는 보험의 범위를 서술한다.
위의 사항들은 상황에 맞게 세입자/건물주가 협상하여 정하게 되는데, 많은 교민들은 렌트비에 너무 집중한 나머지 다른 중요한 사항들을 정하지 않고 대충 넘어가는 경향이 있다. 여러번 강조하지만 추후 분쟁의 소지를 없고 비용을 절감하려면 애초에 계약을 잘 하는 것이 현명하다.
이 외에, 꼭 집고 넘어가야 하는 부분이 있는데, lease계약서 4번째 페이지에 위치한 outgoings (부대비용)의 범위이다. 간략히 설명하면, 세입자는 렌트외에도 건물에 관련된 부대비용을 지불해야 하는데, 이 비용의 범위가 상당히 광범위하다. 하나의 예를 들면, 건물주가 전문관리인을 고용하여 건물을 관리한다면 세입자는 이 비용도 지불해야할 의무가 있다. 계약시에 이 outgoing들에 대하여 협상을 할 수도 있고, 만약 유리한 방향으로 협상을 하지 못했다 하더라도 전혀 모르고 있다가 지불하는 것 보다 미리 알고 지불하는 것이 서로를 위해 (건물주/세입자의 관계에도) 좋지 않을까 생각한다. 마찬가지로 건물주의 입장에서도, 이러한 비용은 세입자가 지불해야 하는 것임에도 모르고 지나친 경우가 있을 것이다.
ⓒ 뉴질랜드 코리아타임스(http://www.koreatimes.co.nz), 무단전재 및 재배포 금지
즉, 언제부터 임대를 할 것이며, 렌트비는 얼마이고, 렌트비는 언제 어떻게 낼 것이며 등을 말하는데, 이러한 상업적으로 중요한 조항들은 lease계약서(Deed of Lease)의 3번째 페이지에 나와 있다. 각 항목을 위에서부터 살펴보면 보면:
1. Premises: lease를 하는 건물 또는 건물의 특정 부분을 말한다. 건물의 주소와 등기번호를 기입해야 하고, 만약 건물의 일부분만 임대/차 하는 것이라면 건물의 도면을 첨부하여 추후의 분쟁여지를 없애야 한다.
2. Car Parks: 임대/차 되는 건물에 딸린 주차공간을 말한다. 만약 공용 주차장의 몇 구획이라면 정확히 어느 구획을 말하는 것인지, 즉 주차장 번호, 또는 '몇 층 어느쪽에 위치한 covered/uncovered 주차장 몇 개'의 식으로 자세히 서술해야 한다.
3. Term: lease의 기간을 뜻한다. 상황에 따라 기간을 조정하여, 긴 기간보다는 짧은 기간과 대신 lease를 연장 할 수 있는 권리를 가지는 것이 좋을 때도 있다.
4. Commencement Date: lease가 시작되는 날짜이다. Lease를 계약한 날짜와 상관없이, 이 날짜로부터 lease의 term이 시작된다.
5. Rights of Renewal: lease의 연장 권한 회수와 그 기간을 나타낸다. 계약을 한지 몇 년이 지난 후 건물주와 세입자의 분쟁에 단골로 등장한다.
6. Renewal Dates: 만약 lease의 연장 권한이 있다면, 언제 연장이 되는지를 말한다.
7. Final Expiry Date: 연장된 기간을 포함하여, lease가 끝나는 최종일을 말한다.
8. Annual Rent: 렌트비를 말하는데, 건물에 대한 렌트비, 주차장에 대한 렌트비 등을 세부적으로 나눈다. 보통 GST는 별도로 친다. 간혹 상업 목적과 주거 목적 모두를 위해 한 건물을 임대하는 경우가 있는데, 이 경우에는 상업용으로 사용되는 구획과 주거용으로 사용되는 부분을 구분하여 렌트비를 따로 계산한다.
9. Monthly Rent: 말 그대로 월 당으로 계산한 렌트비이다.
10. Rent Payment Dates: 렌트가 지불되는 날인데, '몇 일부터 시작하여, 매월 몇 일'의 식으로 기재된다. 만약 특정기간 동안 렌트비를 안내고/안받기로 하였다면 (즉, rent holiday가 있다면), 이를 주의하여 기재해야 한다.
11. Rent Review Dates: 렌트비용은 주기적으로 검토/조정되는데, 렌트비가 얼마나 빈번히 조정되는지를 말한다. 만약 lease의 연장 권한/옵션이 있다면, 연장의 주기와 렌트비 조정의 주기가 맞는지 주의가 필요하다.
12. Proportion of Outgoings: 건물 전체를 임대/차 하는 것이 아니라 일부분만을 lease한다면, power, water등의 부대비용은 각 세입자가 아닌 건물 전체에 부과될 때가 있다. 이 때 세입자가 지불해야하는 지분/부분을 말한다.
13. Default Interest Rate: 렌트비 등 세입자가 건물주에게 지불해야 하는 비용이 체납되었을 때 부과되는 이율을 말한다. '연 몇 %' 또는 '건물주가 거래하는 은행의 변동금리에 몇 %를 추가한 금리'의 식으로 기재한다.
14. Improvement Rent Percentage: 건물주가 건물의 보수나 개량을 한 후 렌트비를 올릴 수 있는 비율을 나타내는데, 적용되는 경우가 많지 않으므로 자세한 설명은 하지 않겠다.
15. Business Use: 그냥 지나가기 쉬우나 의외로 분쟁의 소지가 많은 사항이다. 추후에 세입자가 비지니스를 매매하거나 lease를 양도 할 때, 비지니스의 구매자가 업종변환을 시도할 수 있는데, 이 때 건물주와 미래 세입자 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 있다. 즉, 사무실로 사용되던 건물에 음식점을 차린다던지, 소음이 발생하는 바나 노래방 등으로 업종변환을 할 때 건물주는 울며 겨자먹기로 이를 허가해줘야 하는 경우가 있다. 애초에 lease 계약시에 주의했다면 피할 수 있는 일이다.
16. Landlord's Insurance: 건물주가 가입해야 하는 보험의 범위를 서술한다.
위의 사항들은 상황에 맞게 세입자/건물주가 협상하여 정하게 되는데, 많은 교민들은 렌트비에 너무 집중한 나머지 다른 중요한 사항들을 정하지 않고 대충 넘어가는 경향이 있다. 여러번 강조하지만 추후 분쟁의 소지를 없고 비용을 절감하려면 애초에 계약을 잘 하는 것이 현명하다.
이 외에, 꼭 집고 넘어가야 하는 부분이 있는데, lease계약서 4번째 페이지에 위치한 outgoings (부대비용)의 범위이다. 간략히 설명하면, 세입자는 렌트외에도 건물에 관련된 부대비용을 지불해야 하는데, 이 비용의 범위가 상당히 광범위하다. 하나의 예를 들면, 건물주가 전문관리인을 고용하여 건물을 관리한다면 세입자는 이 비용도 지불해야할 의무가 있다. 계약시에 이 outgoing들에 대하여 협상을 할 수도 있고, 만약 유리한 방향으로 협상을 하지 못했다 하더라도 전혀 모르고 있다가 지불하는 것 보다 미리 알고 지불하는 것이 서로를 위해 (건물주/세입자의 관계에도) 좋지 않을까 생각한다. 마찬가지로 건물주의 입장에서도, 이러한 비용은 세입자가 지불해야 하는 것임에도 모르고 지나친 경우가 있을 것이다.
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