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[369] Major Development or Division (CB 11)
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28/11/2007. 10:59
KoreaTimes
뉴질랜드 세무상식
이번 호에는 부동산관련 조항 중 과세대상을 명시 한 최종 조항인 CB11에 대해서 알아보도록 하겠다.
아래의 내용들은 극히 일반적이다. 즉, 다른 변수가 있을 경우는 특정세법조항 적용이 불가할 수도 있고 오히려 반대의 결과를 가져올 수도 있다. 의문사항이 있을 시에는 경중에 따라 담당 세무/회계사 또는 세법전문 법조인에게 문의 하기를 바란다.
CB11에 따르면, CB5~CB10, CB12에 의해서는 과세대상은 아니지만, 납세자 혹은 납세자대리인이 개발 및 분할 계획 (Undertaking or Scheme)에 의해 개발 및 분할을 하고, 이 과정에서 측량, 전기배선관, 하수도, 도로작업 등과 관련하여 많은 경비지출 (Significant Expenditure)이 발생했을 경우, 납세자는 과세될 수 있다.
CB11에서 가장 중요한 점은 "10년Rule"이 적용되지 않는다는 것이다. 즉, 구입한지 10년, 20년 아니 30년이 지났더라도, 개발 및 분할 계획 (Undertaking or Scheme)에 의해 이와 관련하여 많은 경비지출 (Significant Expenditure)이 있을 경우는 소득에 대해 과세될 수 있다. 짐작하다시피, 얼마가 많은 경비가 Significant Expenditure인가 CB11을 이해하는데 핵심이겠다. Master Tax Guide (CCH)에 의하면, 판례를 인용하면서 지출금액이 많지 않아도 과세대상이 될 수 있는 경우를 설명하고 있다. 이 판례에서는 17에이커의 대지를 105개의 주거용 Section으로 나누는데, Section당 $103만의 지출이 있었음에도 불구하고 납세자에 의해 농기계를 이용, 직접적으로 분할작업과 관련하여 소비된 시간과 노력을 감안하여 과세대상소득으로 결론지어졌다.
CB11의 예외조항은 주거용 목적의 부동산 관련인 CB 15 (Residential Exclusion)과 농지부동산 관련인 CB 19 (Farm Land Exclusion)이 있다. CB15와 CB19의 구체적인 내용은 지난 367호 코리아 타임즈 (www.koreatimes.co.nz) 연재글을 참고하길 바란다.
그럼 CB11에 의한 과세 소득은 어떻게 계산이 될까? 소득세법 조항 DB20에 조항 CB11과 관련한 부동산 원가 계산방법을 설명하고 있다. DB20에 의하면, 부동산을 개발 및 분할계획이 있기 바로 전에 제 3자 에게 매각하여 다시 그 부동산을 시세로 구입하는 것으 로 간주, 당시 시세를 원가로 적용하도록 하고 있다. 이해를 돕기위해 아래에 예를 들어보겠다.
"갑"은 1981년에 4,000평방미터 크기의 주거용 부동산을 $15,000에 구입하였다. 넓은 분할 가능한 대지를 가지고 있던 "갑"은 2005년 10월에 부동산 분할전문업체를 통해서 이 대지를 10개의 주거용 Section으로 나눌 것을 계획하고 바로 분할 작업을 착수하였다. 분할되기 전인 2005년 9월에 이 부동산에 대한 Valuation(시장가치)을 받아 보니 $900,000이 었고, 이후 분할과 관련한 경비지출은 $300,000이 발생했다. "갑"은 2007년 4월부터 2008년 3월 사이에 직접 분할한 각Section을 총 $1,300,000에 주거용으로 매각하였다.
위의 경우, 실제로 지출된 원가는 총 $315,000 이지만, 소득세법 조항 DB20에 의해 분할되기 바로 전 시세인 $900,000과 분할관련경비인 $300,000이 원가로 인정되며, 결국 매가와 인정원가의 차액인 $100,000만이 2008년 부동산과세소득이 되겠다.
아래의 내용들은 극히 일반적이다. 즉, 다른 변수가 있을 경우는 특정세법조항 적용이 불가할 수도 있고 오히려 반대의 결과를 가져올 수도 있다. 의문사항이 있을 시에는 경중에 따라 담당 세무/회계사 또는 세법전문 법조인에게 문의 하기를 바란다.
CB11에 따르면, CB5~CB10, CB12에 의해서는 과세대상은 아니지만, 납세자 혹은 납세자대리인이 개발 및 분할 계획 (Undertaking or Scheme)에 의해 개발 및 분할을 하고, 이 과정에서 측량, 전기배선관, 하수도, 도로작업 등과 관련하여 많은 경비지출 (Significant Expenditure)이 발생했을 경우, 납세자는 과세될 수 있다.
CB11에서 가장 중요한 점은 "10년Rule"이 적용되지 않는다는 것이다. 즉, 구입한지 10년, 20년 아니 30년이 지났더라도, 개발 및 분할 계획 (Undertaking or Scheme)에 의해 이와 관련하여 많은 경비지출 (Significant Expenditure)이 있을 경우는 소득에 대해 과세될 수 있다. 짐작하다시피, 얼마가 많은 경비가 Significant Expenditure인가 CB11을 이해하는데 핵심이겠다. Master Tax Guide (CCH)에 의하면, 판례를 인용하면서 지출금액이 많지 않아도 과세대상이 될 수 있는 경우를 설명하고 있다. 이 판례에서는 17에이커의 대지를 105개의 주거용 Section으로 나누는데, Section당 $103만의 지출이 있었음에도 불구하고 납세자에 의해 농기계를 이용, 직접적으로 분할작업과 관련하여 소비된 시간과 노력을 감안하여 과세대상소득으로 결론지어졌다.
CB11의 예외조항은 주거용 목적의 부동산 관련인 CB 15 (Residential Exclusion)과 농지부동산 관련인 CB 19 (Farm Land Exclusion)이 있다. CB15와 CB19의 구체적인 내용은 지난 367호 코리아 타임즈 (www.koreatimes.co.nz) 연재글을 참고하길 바란다.
그럼 CB11에 의한 과세 소득은 어떻게 계산이 될까? 소득세법 조항 DB20에 조항 CB11과 관련한 부동산 원가 계산방법을 설명하고 있다. DB20에 의하면, 부동산을 개발 및 분할계획이 있기 바로 전에 제 3자 에게 매각하여 다시 그 부동산을 시세로 구입하는 것으 로 간주, 당시 시세를 원가로 적용하도록 하고 있다. 이해를 돕기위해 아래에 예를 들어보겠다.
"갑"은 1981년에 4,000평방미터 크기의 주거용 부동산을 $15,000에 구입하였다. 넓은 분할 가능한 대지를 가지고 있던 "갑"은 2005년 10월에 부동산 분할전문업체를 통해서 이 대지를 10개의 주거용 Section으로 나눌 것을 계획하고 바로 분할 작업을 착수하였다. 분할되기 전인 2005년 9월에 이 부동산에 대한 Valuation(시장가치)을 받아 보니 $900,000이 었고, 이후 분할과 관련한 경비지출은 $300,000이 발생했다. "갑"은 2007년 4월부터 2008년 3월 사이에 직접 분할한 각Section을 총 $1,300,000에 주거용으로 매각하였다.
위의 경우, 실제로 지출된 원가는 총 $315,000 이지만, 소득세법 조항 DB20에 의해 분할되기 바로 전 시세인 $900,000과 분할관련경비인 $300,000이 원가로 인정되며, 결국 매가와 인정원가의 차액인 $100,000만이 2008년 부동산과세소득이 되겠다.
