큰 맘 먹고 첫 주택을 장만한 많은 사람들이 주택시장 침체로 집값이 매입가격보다도 떨어져 고충을 겪고 있는 것으로 밝혀졌다.  

주택시장 호황기에 첫 집을 매입했던 수 천 명의 생애 첫 주택 구입자들이 갑자기 시작된 시장 침체에 집값은 떨어지고 대출 이자는 내야하는 상황에 빠진 것이다. 불가피한 사정으로 집을 팔아야 하는 사람들은 주택 매입에 들어갔던 돈을 잃고 은행 빚만 남게 되는 최악의 상황을 맞기도 한다. 예기치 못했던 급격한 주택시장 침체가 가져온 생애 첫 집 구입자들의 고충을 알아 본다. 

집값은 떨어지고 이자는 늘어나고

제씨 모스(Jessie Moss)와 그녀의 가족이 2021년 11월 로어 허트(Lower Hutt)에 있는 방 3개 주택을 74만3,000달러에 매입했을 때, 좋은 가격에 첫 주택을 마련한 것으로 생각했다.

정부주택이었던 그 집의 당시 가치는 86만달러였기 때문이다.

모스는 저축한 돈과 키위세이버 인출액, 그리고 친척한테서 빌린 돈을 모아 매입가격의 20%를 마련하고 나머지는 은행 대출을 받아 첫 집을 장만했다.

모스는 “당시 사람들은 로우 허트에서 비슷한 주택을 90만달러를 주고 매입했다”고 설명했다.

하지만 매입 후 주택시장은 갑자기 얼어붙기 시작했다.

1년이 지나지 않아 시세는 56만달러로 떨어졌고 금리 상승으로 주택 대출을 재고정해야 할 상황에 놓였다.

현재 모스가 소유한 주택의 시세는 매입가보다 19.9% 낮다.

모스는 “우리는 이사할 계획도 세울 수 없고 꼼짝할 수 없다”며 “주당 대출이자는 675달러에서 888달러로 늘었고 보험료와 재산세 등을 합하면 주당 주택비용으로 1,000달러를 지출한다”고 말했다.

모스는 그녀의 집을 렌트로 거주할 경우 주당 600~700달러의 렌트비를 내야 할 것이라고 덧붙였다.

렌트 비용보다 더욱 많은 비용을 부담하고 있는 셈이다.

새로운 지붕과 블라인드가 필요하고 외벽도 새로 페인트를 칠해야 하지만 경제적 여유가 없다. 

지붕에서 물이 새지 않길 바랄 뿐이다.

그나마 증가된 비용을 감당할 수 있었던 이유는 가족의 수입이 그 동안 30% 늘었기 때문이다.

모스는 그녀가 계속 고정 기간의 교사 일을 하지 못 했었다면 지금쯤 집을 팔 수 밖에 없었을 것이라고 털어놨다.

그녀는 “매입 시기가 최악이었다”며 “하지만 조금 더 기다렸다면 대출 조건이 강화돼 은행 대출을 받지 못했을 것”이라고 회고했다.

모스는 그녀와 같은 경우가 발생한 원인은 주택시장의 광적인 움직임 때문이라고 탓했다.

불과 몇 개월 사이에 주택시장의 방향이 회복하는데 몇 년은 걸릴 급격한 변화를 만들었다는 것이다.

그녀는 “좌절감을 느끼지 않을 수 없다”며 “우리가 시세에 대해 할 수 있는 일은 없고 유일한 희소식은 금리가 내려가는 것이다”고 토로했다.

8,500여 첫 주택 소유주 집값 매입가 이하로 떨어져

모스와 비슷한 경우의 생애 첫 주택 구입자들이 전국에 8,500여명 있는 것으로 밝혀졌다.

부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)이 지난달 발표한 자료에 따르면 2021년 10월에서 2022년 3월까지 주택시장 절정기에 생애 첫 주택 구입자들의 손에 들어간 주택의 81%가 당시보다 현재 시세가 떨어진 것으로 밝혀졌다.

8,500명이나 되는 많은 사람들이 좋지 않은 시기에 첫 집을 구입한 것이다.

그 가운데 42%는 오클랜드에서 주택을 구입했고 10.8%는 웰링턴에서 집을 매입했다.

더욱이 매입 당시보다 가격이 20% 이상 크게 떨어진 주택도 18%인 2,000채인 것으로 조사됐다.

생애 첫 집 소유주들은 보통 주택 매입시 들어가는 본인 자금이 최대 20%인 점을 고려하면 매입 당시보다 집값이 20% 이상 떨어진 사람들은 본인이 투자한 자금조차 없어져 버린 셈이다.

이러한 첫 집 소유주들의 3분의 2는 오클랜드에서 주택을 구입했고 18.8%는 웰링턴인 것으로 분석됐다.

코어로직의 닉 구달(Nick Goodall) 조사수석은 매입가보다 떨어진 시세의 주택을 가진 첫 주택 소유주들이 예상보다 많았다고 밝혔다.

구달 수석은 “집값이 저점에서 많이 오르지 않았고 작년 하반기부터 주택시장에서 보았던 시장의 모멘텀이 사라졌다”며 “집값이 떨어진 소유주들은 그 동안 집을 판매할 좋은 기회를 가지지 않았다”고 말했다.

당장 집을 팔지 않아도 되는 주택 소유주들은 문제가 없을 수 있지만 이혼, 실직, 가족 사망 등으로 집을 처분해야 하는 사람들은 생애 첫 집에서 커다란 손실을 보게 될 실정이다.

구달 수석은 매년 그러한 상황에 놓인 사람들을 1%로 추정했다.

은행들은 보통 적은 본인 자금을 가지고 주택을 매입하려는 대출 신청자들에게 낮은 특별금리를 허용하지 않기 때문에 생애 첫 주택 구입자들은 상대적으로 높은 대출 금리를 적용받게 된다.

본인 자금이 주택 매입가의 10~15%를 가진 대출 신청자들에게는 추가로 0.5%포인트를, 5~10%를 가진 경우에는 추가로 0.75%포인트의 대출금리가 적용될 수 있다.

이미 시장 대출금리가 높은 상황에서 자기 돈이 부족한 생애 첫 주택 구입자들은 더욱 높은 이자를 지급할 수 있다는 것이다.

주택시장이 뜨거울 때는 대출자들은 주택 가치 상승을 기대하며 이러한 대출을 받는다.

구달 수석은 “경제 사정에 변화가 없고 모기지 세일을 할 상황까지 가지 않더라도 높은 대출 비용은 보험료, 재산세 등이 크게 오르는 상황에서 수입을 갉아먹게 된다”고 말했다. 

매각하면 은행 빚만 남아 

장기 거주 목적으로 구입한 첫 주택이 매입가보다 가치가 떨어진데다 홍수 피해까지 입어 소유주가 파산 지경에 이르는 사례도 알려졌다.

오클랜드 지역신문인 웨스턴 리더(Western Leader)지 최근 호에 따르면 알렉스 영(Alex Young)과 그의 약혼자는 2021년말 결혼후 장기로 거주할 계획으로 오클랜드 서부에 첫 집을 매입했다.

1년이 지나지 않아 그 집의 시세는 은행에서 대출받은 금액 이하로 떨어졌다.

엎친 데 덮친 격으로 작년 1월 오클랜드 홍수 때 인근 개울 물이 영의 집에 1.5미터까지 차오르며 피해를 입혔다.

가입했던 보험으로 임시숙소 비용을 치를 수 있었지만 그들의 집이 트러스트 명의로 돼있기 때문에 보상 기간이 지나면서 임시숙소 재정 지원의 자격을 잃었다.

할 수 없이 그들은 집을 수리하여 다시 들어가 살았다고 한다.

하지만 몇 개월이 지난 후 중앙정부와 오클랜드 카운슬의 보상 대책이 진행되면서 그들의 집은 홍수 위험 때문에 주거하기에 안전하지 않은 카테고리 3으로 분류됐다.

역시 카테고리 3으로 분류된 이웃들은 다른 곳으로 이사를 가기 시작했다.

카테고리 3으로 분류된 주택들은 두 가지 옵션이 주어졌다.

첫번 째는 홍수 직전의 주택 가치를 기준으로 5%의 소유주 부담을 제하고 오클랜드 카운슬에 자발적 매각을 하는 것이다.

영은 이렇게 그의 집을 매각할 경우 매각 대금으로 모두 은행 대출을 갚아도 10만달러의 빚이 남게 된다고 밝혔다.

두번 째는 자발적 매각을 거부하고 계속하여 그 집에서 거주하는 것이다.

하지만 오클랜드 카운슬이 그의 집을 이미 카테고리 3으로 분류했기 때문에 주택보험을 가입할 수 없고 이웃들도 없는 상태에서 잔류를 결정하는 것도 쉽지 않다.

영은 은행이 그의 주택대출을 회수하여 집을 잃을 뿐아니라 그를 파산으로 몰고 갈 것을 우려하고 있다.

영은 “매우 힘든 결정이고 덫에 빠졌다”며 “파산되면 깨끗한 신용기록이 필수인 내 직업 계통에 영향을 미칠 것이다”고 토로했다.

그는 이어 “재정적으로 책임을 다해 왔는데 내 잘못 없이 구석에 몰리게 됐다”고 말했다.

오클랜드 서부 홍수 피해 주민 모임체의 라이알 카터(Lyall Carter)는 영의 경우와 같이 오클랜드 서부에 자발적 매각 이후 은행 빚만 남게 되는 소유주들이 10~15명 있는 것으로 추산했다.

오클랜드 카운슬의 매트 터커(Mat Tucker) 복구부장은 “사람들마다 사정이 다르고 자발적 바이아웃(buyout)을 선택함으로써 재정적으로 영향을 받을 수 있다는 점을 알고 있다”며 “하지만 중앙정부와 지방정부의 자금이 들어가는 자발적 바이아웃은 공정하고 일관적으로 적용돼야 한다”고 밝혔다.

주택시장 급격한 변동이 고통스런 첫 주택 구입자 양산

구입한 주택의 현재 시세가 매입가격보다 떨어진 경우에 있는 사람들은 비단 생애 첫 주택 구입자들만은 아닐 것이다.

2021년말 경에 주택을 구입한 대다수의 사람들은 평균 집값이 아직 정점이었던 당시 수준까지 회복하지 못했기 때문에 매입가격보다 낮은 시세의 주택을 보유하고 있는 실정이다.

이처럼 피해를 보는 많은 주택 구입자들을 양산한 이유는 2021년 하반기에서 2022년 상반기에 걸쳐 주택시장이 예상치 못한 급격한 변동을 보였기 때문이다.

더욱 근본적인 원인은 급격한 주택시장 변동을 가져온 중앙은행과 정부의 통화정책에서 찾을 수 있다.

2020년 3월 코로나19 대유행으로 인한 경제충격을 완화하기 위해 중앙은행이 기준금리를 기존 1%에서 0.25%로 깜짝 인하한 이후 주택가격은 코로나19로 인한 불확실성으로 떨어질 것이라는 일반적인 예상과 달리 급등세를 보이기 시작했다. 

그러한 이례적인 집값 급등세는 주택을 소유하지 못한 상대적 소외감과 두려움의 ‘포모’(FOMO, Fear Of Missing Out) 증후군을 낳았다.

더구나 금리가 사상 최저 수준으로 떨어지면서 많은 사람들이 은행에서 대출을 받아 생애 첫 주택을 구입했다.

물가가 치솟자 중앙은행이 2021년 10월부터 기준금리 인상을 단행하면서 주택시장은 급속히 침체하기 시작했다. 

뉴질랜드는 팬데믹 이후 인플레이션이 치솟자 선도적으로 금리를 인상한 국가 가운데 하나이다.

중앙은행은 2023년 5월까지 불과 20개월 만에 금리를 5.25%포인트나 올리는 등 세계 주요국 가운데서도 가장 빠른 속도로 기준금리를 인상했다. 

중앙은행은 작년 5월 이후 5.5%의 기준금리를 유지하고 있으나 여전히 물가 상승률이 높은 수준이라며 오히려 금리 인상 가능성을 내비치고 있다.

현행 기준금리는 2008년 이후 가장 높은 수준으로, 집이나 자동차 기타 다른 제품들을 구매하기 위해 돈을 빌리는 비용이 더 비싸졌다.

금리 인상으로 가장 큰 타격을 받은 부문은 주택시장이다.

코어로직의 구달 수석은 “대부분의 사람들은 장기 보유할 의도를 가지고 주택을 구입한다”며 “모기지 이자를 감당할 수 있으면 참고 견디며 집값이 오르기를 기다려야 한다”고 조언했다.

그는 과거 주택 사이클로 추정하면 정점으로 돌아가는데 5~7년이 걸릴 수 있다고 설명했다.

따라서 정점에서 주택을 샀다면 그 위치에 오기까지 시간이 걸린다는 것이다.

■ 뉴질랜드 주택가격 상승률 (자료: 뉴질랜드부동산협회, REINZ)