올해 주택시장 바닥칠까
0 개
4,924
27/01/2009. 16:59
코리아타임스
비즈니스위크는 최근 2009년 10가지 경제예측을 발표하면서 그 하나로 주택시장이 마침내 바닥을 칠 것이라고 보도했다. 매우 낮은 모기지 금리가 소비자들을 다시 주택 구입에 나서게 하고 연말까지 주택가격은 계속 내려가 주택을 사려는 사람에게는 황금 같은 기회가 되고 2010년 초에는 시장의 신뢰가 회복되면서 현명한 투자자들은 주택시장이 회복되기 시작하는 것을 기쁘게 보게 된다는 것. 이러한 상황은 뉴질랜드도 비슷해 보이는데 올해 뉴질랜드 주택시장은 어떻게 움직일지 전망해 본다.
지난해 10년 만에 집값 하락
주택시장은 뉴질랜드 전체 부의 약 70%인 6,000억 달러를 차지하는 최대 투자 부문이다.
주택가격은 2002~2007년 120% 급등하면서 최고의 호황을 구가했다. 그 직전의 상승기는1992~1997년으로 54%의 상승률을 기록했다.
지난해 주택가격은 1998년 이후 10년 만에 처음으로 하락했다.
각 지역의 최근 3개월간 매매수치와 자산가치 등을 전년도 같은 기간과 비교해 종합 산출하는 쿼터블 밸류(QV)의 조사에서는 7.4%가 하락했고 뉴질랜드부동산협회(REINZ) 소속 부동산 에이전트들이 중개해 매매된 거래들을 기준으로 산출된 조사에서는 4.8% 떨어졌다.
QV에 따르면 지난해 12월 평균주택가격 37만8,605달러로 11월 37만5,408달러보다 0.9% 올랐다.
2008년 한해 주택거래는 급락했고 저가주택의 거래 비중도 급격하게 줄었다.
이에 대해 QV의 마크 다우(Mark Dow) 대변인은 “경제가 좋을 때는 고용 전망이 밝고 이민이 늘며 특히 첫 내집 마련에 대한 수요가 늘어 집값이 오르지만 경제가 침체되면서 가장 먼저 타격을 입는 층이 생애 첫 내집 구매자들이고 주택거래가 감소하면서 시장의 활동은 중대형 주택으로 옮겨 가는데 2008년이 그런 해였다”고 말했다.
그는“강한 주택 상승기 후에 찾아오는 조정은 불가피하다”면서“문제는 얼마나 오랫동안 주택가격이 떨어질 것인가 하는 점이다”고 강조했다.
한편 REINZ에 따르면 지난 12월 중간주택가격은 32만8,500달러로 11월 33만7,500달러보다 2.7%, 2007년 12월 34만5,000달러보다 4.8% 각각 하락했다.
2007년 12월과 2008년 12월을 비교하면 주택 매매량은 5,597건에서 4,302건으로 줄었고 매매소요기간은 36일에서 45일로 늘었다.
이는 매매량 4,562건에서 4,611건, 매매소요기간 43일에서 51일을 보인 1999년 12월과 2000년 12월 통계와 비슷한 양상을 보인다고 REINZ은 설명했다.
올해 집값하락 예상이 주류
주택시장 관계자들은 대체적으로 하락폭에 차이를 보일 뿐 올해 주택가격이 떨어질 것으로 보고 있다.
중앙은행은 지난달 화폐정책 성명서에서 “아직도 주택가격이 과평가됐고 내년에 추가 조정이 예상된다. 2010년말 명목 주택가격은 2007년 고점 대비 16% 떨어지고 물가를 감안한 실질 하락률은 24%에 이를 전망이며, 그 이상으로 급락할 리스크도 있다”고 경고했다.
전문가들은 주택시장을 전망하는데 가격 보다는 거래량을 더욱 중요시하고 아울러 매매소요기간도 중요한 바로미터로 간주한다.
주택시장이 상승곡선을 그렸던 2003년 11월과 작년 11월을 비교하면 매매량은 1만774건에서 4,279건으로 60.3%나 떨어졌고 매매소요기간은 24일에서 44일로 늘어났다.
어떤 전문가들은 이러한 지표들이 집값 급락의 선행 신호가 되고 있다며 하락폭을 30%까지 점치기도 한다.
저명한 경제학자 로드니 디킨스(Rodney Dickens)는 2009년 주택시장을 전망하면서 ‘지옥’이라고 묘사했다.
한때 호주 호주커먼웰스은행과 ABN Amro은행에서 근무했고 현재는 황가레이에서 연구소를 운영하고 있는 디킨스에 따르면 역사적 평균 렌트수익률 7.7%를 주거용 주택에 적용한 결과 평균 렌트소득이 71% 오르거나 중간 주택가격이 42% 하락해야 하는데 양쪽의 혼합된 상황이 펼쳐질 가능성이 크다는 것이다.
IRG 투자자문의 데이비드 맥이웬(David McEwen) 경영이사도 올해 신용경색이 주택시장을 악화시킬 것이라며 디킨스의 의견을 지지했다.
“주택구매력을 개선하기 위해 임금이 오르거나 집값이 떨어져야 하는데 임금이 오를 가망은 적어 보인다.”
UBS NZ의 경제학자 로빈 클레멘츠(Robin Clements)도 올 연말까지 주택 구입을 미뤄야 한다며 부정적인 전망을 내렸다.
그는 QV의 분기별 가격지수에서 2008년 1분기와 2분기 동안 5% 하락을 보였다며 올 연말에는 2007년 말에 비해 15% 떨어질 것이라고 분석했다.
은행권 5~10% 하락 전망
REINZ 마이크 엘포드(Mike Elford) 회장은 낮은 거래량이 올해 전망을 어렵게 하고 있지만 5~10% 하락이 유력하다고 예상했다.
엘포드 회장은 “경제신뢰도, 금리, 고용 보장 등이 중요한 요인이 되고 유가 하락과 4월 1일부터 시행될 감세도 영향을 미칠 것”이라고 진단했다.
그는 또 “시중은행들이 대출 조건을 까다롭게 적용하는 바람에 특히 처음으로 내집을 마련하려는 사람들이 금리인하에도 어려움을 겪고 있다” 며 “아직 많은 사람들이 고정금리에 묶여 있어 금리 하락의 혜택을 느끼기에는 더 시간이 경과해야 한다”고 지적했다.
BNZ의 수석 경제학자 토니 알렉산더(Tony Alexander) 는 거래량이 더욱 줄면서 주택 부문의 고통이 더할 것이라고 진단했다.
알렉산더는 “거래량이 아주 적더라도 사이클 상의 거의 저점에 와있고 2009년 중반쯤 살아날 가능성이 높다. 집값 추가 하락의 위험성이 여전히 존재하나 이는 해외경제 침체로 인한 뉴질랜드 경제성장에 대한 영향 때문이고 순전히 국내요인만 고려한다면 집값은 곧 바닥을 칠 것이다. 집값은 현재 수준에서 5% 정도 떨어질 수 있다”고 말했다.
웨스트팩의 수석 경제학자 브렌단 오도노반(Brendan O'Donovan)도 올해 5%의 집값 하락을 예상했다.
오도노반은 “뉴질랜드가 1950년대 이후 2년 연속 집값 하락을 경험한 것은 그리 낯선 일도 아니다”면서 “2009년에도 집값이 계속 하락하지만 지난해보다 작은 폭이 될 것”이라고 설명했다.
미국이 전세계 집값 하락을 이끌면서 그 하락폭이 커져 가고 있는 상황에서 뉴질랜드만 다르게 움직이리라는 예상은 지나친 낙관이라는 것이다.
내년부터 본격적인 상승전망
오클랜드의 부동산 투자가 션 우드(Sean Wood)는 일찍이 매우 고무적인 전망을 내놓았다.
그는 내년부터 2015년까지 베이비붐 세대가 본격적으로 은퇴하기 시작하는 등의 이유로 뉴질랜드가 사상 최대의 부동산 붐을 맞게 될 것이라고 예측했다.
이 기간 매년 약 12만5,000명이 은퇴하게 되고, 이들과 가족을 합해 연간 20만명 정도가 직장을 떠나 타지로 이주하게 되어 이들이 옮겨 살 곳이 필요하다는 설명이다.
우드는 이 밖에 다수의 베이비붐 세대들이 타운하우스 등 보다 작은 집으로 옮겨 살고 아파트 거주 희망자가 늘면서 신규 아파트 수요가 늘어나는 것도 부동산시장에 청신호가 될 것으로 예상했다.
지난해 10년 만에 집값 하락
주택시장은 뉴질랜드 전체 부의 약 70%인 6,000억 달러를 차지하는 최대 투자 부문이다.
주택가격은 2002~2007년 120% 급등하면서 최고의 호황을 구가했다. 그 직전의 상승기는1992~1997년으로 54%의 상승률을 기록했다.
지난해 주택가격은 1998년 이후 10년 만에 처음으로 하락했다.
각 지역의 최근 3개월간 매매수치와 자산가치 등을 전년도 같은 기간과 비교해 종합 산출하는 쿼터블 밸류(QV)의 조사에서는 7.4%가 하락했고 뉴질랜드부동산협회(REINZ) 소속 부동산 에이전트들이 중개해 매매된 거래들을 기준으로 산출된 조사에서는 4.8% 떨어졌다.
QV에 따르면 지난해 12월 평균주택가격 37만8,605달러로 11월 37만5,408달러보다 0.9% 올랐다.
2008년 한해 주택거래는 급락했고 저가주택의 거래 비중도 급격하게 줄었다.
이에 대해 QV의 마크 다우(Mark Dow) 대변인은 “경제가 좋을 때는 고용 전망이 밝고 이민이 늘며 특히 첫 내집 마련에 대한 수요가 늘어 집값이 오르지만 경제가 침체되면서 가장 먼저 타격을 입는 층이 생애 첫 내집 구매자들이고 주택거래가 감소하면서 시장의 활동은 중대형 주택으로 옮겨 가는데 2008년이 그런 해였다”고 말했다.
그는“강한 주택 상승기 후에 찾아오는 조정은 불가피하다”면서“문제는 얼마나 오랫동안 주택가격이 떨어질 것인가 하는 점이다”고 강조했다.
한편 REINZ에 따르면 지난 12월 중간주택가격은 32만8,500달러로 11월 33만7,500달러보다 2.7%, 2007년 12월 34만5,000달러보다 4.8% 각각 하락했다.
2007년 12월과 2008년 12월을 비교하면 주택 매매량은 5,597건에서 4,302건으로 줄었고 매매소요기간은 36일에서 45일로 늘었다.
이는 매매량 4,562건에서 4,611건, 매매소요기간 43일에서 51일을 보인 1999년 12월과 2000년 12월 통계와 비슷한 양상을 보인다고 REINZ은 설명했다.
올해 집값하락 예상이 주류
주택시장 관계자들은 대체적으로 하락폭에 차이를 보일 뿐 올해 주택가격이 떨어질 것으로 보고 있다.
중앙은행은 지난달 화폐정책 성명서에서 “아직도 주택가격이 과평가됐고 내년에 추가 조정이 예상된다. 2010년말 명목 주택가격은 2007년 고점 대비 16% 떨어지고 물가를 감안한 실질 하락률은 24%에 이를 전망이며, 그 이상으로 급락할 리스크도 있다”고 경고했다.
전문가들은 주택시장을 전망하는데 가격 보다는 거래량을 더욱 중요시하고 아울러 매매소요기간도 중요한 바로미터로 간주한다.
주택시장이 상승곡선을 그렸던 2003년 11월과 작년 11월을 비교하면 매매량은 1만774건에서 4,279건으로 60.3%나 떨어졌고 매매소요기간은 24일에서 44일로 늘어났다.
어떤 전문가들은 이러한 지표들이 집값 급락의 선행 신호가 되고 있다며 하락폭을 30%까지 점치기도 한다.
저명한 경제학자 로드니 디킨스(Rodney Dickens)는 2009년 주택시장을 전망하면서 ‘지옥’이라고 묘사했다.
한때 호주 호주커먼웰스은행과 ABN Amro은행에서 근무했고 현재는 황가레이에서 연구소를 운영하고 있는 디킨스에 따르면 역사적 평균 렌트수익률 7.7%를 주거용 주택에 적용한 결과 평균 렌트소득이 71% 오르거나 중간 주택가격이 42% 하락해야 하는데 양쪽의 혼합된 상황이 펼쳐질 가능성이 크다는 것이다.
IRG 투자자문의 데이비드 맥이웬(David McEwen) 경영이사도 올해 신용경색이 주택시장을 악화시킬 것이라며 디킨스의 의견을 지지했다.
“주택구매력을 개선하기 위해 임금이 오르거나 집값이 떨어져야 하는데 임금이 오를 가망은 적어 보인다.”
UBS NZ의 경제학자 로빈 클레멘츠(Robin Clements)도 올 연말까지 주택 구입을 미뤄야 한다며 부정적인 전망을 내렸다.
그는 QV의 분기별 가격지수에서 2008년 1분기와 2분기 동안 5% 하락을 보였다며 올 연말에는 2007년 말에 비해 15% 떨어질 것이라고 분석했다.
은행권 5~10% 하락 전망
REINZ 마이크 엘포드(Mike Elford) 회장은 낮은 거래량이 올해 전망을 어렵게 하고 있지만 5~10% 하락이 유력하다고 예상했다.
엘포드 회장은 “경제신뢰도, 금리, 고용 보장 등이 중요한 요인이 되고 유가 하락과 4월 1일부터 시행될 감세도 영향을 미칠 것”이라고 진단했다.
그는 또 “시중은행들이 대출 조건을 까다롭게 적용하는 바람에 특히 처음으로 내집을 마련하려는 사람들이 금리인하에도 어려움을 겪고 있다” 며 “아직 많은 사람들이 고정금리에 묶여 있어 금리 하락의 혜택을 느끼기에는 더 시간이 경과해야 한다”고 지적했다.
BNZ의 수석 경제학자 토니 알렉산더(Tony Alexander) 는 거래량이 더욱 줄면서 주택 부문의 고통이 더할 것이라고 진단했다.
알렉산더는 “거래량이 아주 적더라도 사이클 상의 거의 저점에 와있고 2009년 중반쯤 살아날 가능성이 높다. 집값 추가 하락의 위험성이 여전히 존재하나 이는 해외경제 침체로 인한 뉴질랜드 경제성장에 대한 영향 때문이고 순전히 국내요인만 고려한다면 집값은 곧 바닥을 칠 것이다. 집값은 현재 수준에서 5% 정도 떨어질 수 있다”고 말했다.
웨스트팩의 수석 경제학자 브렌단 오도노반(Brendan O'Donovan)도 올해 5%의 집값 하락을 예상했다.
오도노반은 “뉴질랜드가 1950년대 이후 2년 연속 집값 하락을 경험한 것은 그리 낯선 일도 아니다”면서 “2009년에도 집값이 계속 하락하지만 지난해보다 작은 폭이 될 것”이라고 설명했다.
미국이 전세계 집값 하락을 이끌면서 그 하락폭이 커져 가고 있는 상황에서 뉴질랜드만 다르게 움직이리라는 예상은 지나친 낙관이라는 것이다.
내년부터 본격적인 상승전망
오클랜드의 부동산 투자가 션 우드(Sean Wood)는 일찍이 매우 고무적인 전망을 내놓았다.
그는 내년부터 2015년까지 베이비붐 세대가 본격적으로 은퇴하기 시작하는 등의 이유로 뉴질랜드가 사상 최대의 부동산 붐을 맞게 될 것이라고 예측했다.
이 기간 매년 약 12만5,000명이 은퇴하게 되고, 이들과 가족을 합해 연간 20만명 정도가 직장을 떠나 타지로 이주하게 되어 이들이 옮겨 살 곳이 필요하다는 설명이다.
우드는 이 밖에 다수의 베이비붐 세대들이 타운하우스 등 보다 작은 집으로 옮겨 살고 아파트 거주 희망자가 늘면서 신규 아파트 수요가 늘어나는 것도 부동산시장에 청신호가 될 것으로 예상했다.
