‘코로나 19’로 세계 경제가 요동치는 와중에도 집값이 하루가 다르게 치솟으면서 생애 최초 구매자들을 포함한 서민들의 내집 마련은 갈수록 힘들어지고 주택소유율 역시 70년 만에 가장 낮은 수준까지 추락했다. 

또한 중간 크기 신축주택들이 상대적으로 더 늘어나면서 이전과는 집의 물리적 형태가 달라지고 있으며 공동주택이 차지하는 비중 역시 시간이 지날수록 높아지고 있다. 

‘의식주’라는 명제에서 볼 수 있듯이 집 문제는 국민 개개인의 삶의 질을 좌우하는 극히 중요한 요소임에도 불구하고 최근 뉴질랜드는 집값 폭등으로 빈부와 소득 격차 확대는 물론 갖가지 사회적 폐해가 불거지고 있다. 

이번 호에서는 최근 몇 년간 국내 주택 건축의 동향과 함께 일단 집값 움직임은 제외한 상황에서 갈수록 악화일로를 걷는 뉴질랜드의 주거 현황을 근래 공개된 통계국 자료들을 중심으로 독자들에게 소개한다. 

이전과 크게 달라진 주택의 ‘바닥면적’ 

3월 초에 발표된 통계국 자료에 따르면, 집 자체의 ‘바닥면적(floor area)’이 100~200㎡ 인 ‘중간 규모 크기 단독주택(medium-sized stand-alone houses)’들이 지난 10년간 그 전보다 훨씬 일반화돼온 것으로 나타났다. 

이 같은 경향에 대해 통계 담당자는, 지난 2020년 한 해 동안 1만1000여채 이상 중간 규모 단독주택 건축이 허가됐다면서, 이는 글로벌 금융 위기로 주택 건축이 침체됐던 2010년에 비해서는 2배나 증가한 것이라고 분석했다. 

이들 중간 규모 주택들은 통상 침실이 3~4개 정도인데 아래 첨부된 <도표1>을 보면 이런 흐름을 한눈에 확인할 수 있다. 

이 도표는 주택 바닥면적을 300㎡ 초과와 200~300㎡, 그리고 100~200㎡ 와 100㎡ 미만 등 총 4개 그룹으로 나눠 표시한 것이며, 이 중 진한 갈색으로 표시된 100~200㎡ 그룹이 시간이 지날수록 증가하는 모습이 뚜렷하게 확인된다. 

실제로 지난 2010년에는 100~200㎡ 에 속한 주택 신축이 한 해에 5239채였으나 이후 점차 증가하기 시작, 2018년에는 1만186채로 처음으로 1만채를 넘어선 이후 2020년까지 2년간에도 각각 1만1264채와 1만1792채로 계속 증가세를 유지했다. 

특히 도표에서 보듯 이 그룹 주택들이 숫자만 늘어난 게 아니라 전체 주택 신축에서 차지하는 비중 역시 2020년에 가까워질수록 늘어나는 추세도 함께 확인할 수 있다. 

2010년 글로벌 금융 위기를 전후한 당시에는 200~300㎡ 규모 주택들이 전체 주택들 중 가장 많은 비율을 차지했으며 2013년에는 그 비율이 41.5%로 정점을 찍었는데, 그러나 2020년에는 비율이 28.2%로 크게 떨어졌고 그 줄어든 자리를 100~200㎡ 의 중간 규모 주택들이 차지한 셈이다. 

통계 담당자는 지난 30년 동안 국내 주택들의 바닥면적 크기에서 큰 변화가 있었다면서 2008년에 38% 정도였던 중간 규모 주택이 전체에서 차지하는 비율이 2020년에는 53%에 도달할 정도로 커졌으며 이 같은 경향은 지난 1990년대 후반과 비슷하다고 설명했다. 

한편 100㎡ 미만 소형 주택은 1990년대 지금보다 훨씬 높았는데, 이후 계속 비율이 축소돼 2010년대 초반에는 최저 수준이다가 4~5년 전부터 조금씩 늘어나는 추세이다. 

신규 주택의 바닥면적이 늘어나면 전반적으로 주택건축비도 함께 증가하는데, 작년 중간 규모 주택의 ‘허가된 건축비 중간가(median consent value)’는 34만달러였으며 이보다 큰 주택들은 49만달러로 나타났다. 

작년 전체 허가 주택 50%의 건축비가 30만에서 50만달러였으며 이 금액에는 지역에 따라 크게 차이 나는 ‘토지 비용(cost of land)’은 당연히 포함되지 않는데, 한편 건축 현장에서는 허가된 건축비보다 실제 들어가는 건축비가 더 높은 경우가 대부분이다. 

▲ (도표 1) 연도별 바닥면적 규모별 주택 건축 허가 현황(1991~2020)

점점 작아지는 신규 주택의 평균 바닥면적 

이처럼 중간 규모를 가진 단독주택들이 많이 건축되면서 최근 몇 년간 단독 및 공동주택을 포함한 전체 신규 주택들의 바닥면적이 계속 감소하는 경향이 엿보인다. 

이는 중간 규모 주택도 늘었지만 특히 아파트를 비롯해 타운하우스(townhouses)와 플랫(flats)과 유닛(units) 등 이른바 ‘다세대 주택(multi-unit homes)’이 늘어난 것이 더 큰 영향을 미쳤기 때문이다. 

그럼에도 불구하고 통계 담당자는, 이처럼 신규 주택들의 바닥면적이 줄어드는 추세가 국내의 전체 주택시장에 본격적으로 영향을 미치기까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 분석했는데, 현재 국내 주택들 중 1/3가량은 지난 20년 이내 지어졌다. 

2020년 건축 허가된 모든 주택들의 ‘중간 바닥면적 크기(median floor area)’는 144㎡ 로 2019년의 148㎡ 보다 4㎡ 가 작아졌는데 이 수치는 2012년에 192㎡ 로 최고치를 기록한 바 있다. 

이른바 ‘중간 바닥면적’은 50%의 새로 지은 주택들은 이보다 바닥면적이 컸으며 나머지 50%는 이보다 작았다는 것을 의미한다. 

한편 이와는 조금 다른 개념인 건축이 허가된 주택들의 ‘평균 바닥면적(average floor area)’은 지난 1970년대에는 통계가 집계된 이래 가장 작은 수준을 보였으며 특히 1975년에는 불과 107㎡ 에 지나지 않았었다. 

평균 바닥면적은 1981년에 132㎡ 로 늘어났지만 이후 다시 줄어들었다가 1988년 126㎡ 를 시작으로 다시 늘어나기 시작해 1996년에는 172㎡ 까지 크게 증가했었다. 

그러나 다시 1998년에는 158㎡ 까지 줄었는데 그 배경에는 당시 세계적인 경기 침체가 영향을 미친 것이 아닌가 보여진다. 

이후 다시 늘기 시작한 신규 주택들의 평균 바닥면적은 2010년에는 200㎡ 에 달하면서 한때 정점을 찍은 후 다시 내리막길로 돌아서 2019년에는 158㎡, 그리고 2020년에는 156㎡ 로 내려갔다. 

새로 짓는 주택들의 바닥면적이 지속적으로 감소하는 데는 공동주택 증가 영향이 가장 컸는데 그 중 하나는 노령화가 심화되면서 ‘은퇴촌(retirement complexes)’처럼 작은 주택들이 증가한 것도 한 몫을 한 것으로 추정된다. 

아래 <도표 2>는 지난 1974년부터 작년까지 신규 주택들의 평균 바닥면적의 변화를 보여주는 도표이다. 

▲ (도표 2) 연도별 신규 주택들의 평균 바닥면적 변동 상황(1974~2020) 

갈수록 크게 늘어나는 공동주택 

최근 들어 바닥면적이 작은 공동주택의 건축이 는 것은 숫자로도 확인되는데, 지난 2010년1월부터 금년 1월까지 단독 및 공동주택의 신규 건축허가 건수를 구분해 표시한 아래 <도표 3>을 보면 한눈에 이런 경향을 확인할 수 있다. 

그래프에서 청색인 단독주택은 갈수록 증가 추세가 느려진 반면 짙은 노란색으로 표시된 공동주택은 급증하는 모습이다. 

실제로 2010년 1월에 단독주택과 공동주택은 각각 1만1802채와 2853채로 비교 자체가 안 될 정도였으며, 이후에도 단독주택이 꾸준히 매년 1만채 이상 넘어서면서 1만5000채를 달성할 때도 공동주택 역시 늘었지만 2013년 상반기까지도 연간 3500여채 수준에 머물렀다. 

그러나 2018년 1월 공동주택이 1만102채로 단독주택의 2만1149채의 절반까지 추격한 후 공동주택은 증가세가 더욱 가팔라진 반면 단독주택은 활발한 건축 붐 속에서도 증가세는 크게 느려졌다. 

결국 금년 1월까지 연간 단독은 연간 2만2115채가 허가된 데 반해 공동주택이 1만7766채가 되면서 차이가 4349채로 크게 좁혀지고 비율도 53%대 47%로 별 차이가 없는 상황이다. 

지난 1월에도 2020년 1월보다 18%가 늘어난 3025채의 건축허가가 났는데, 이 중에는 1억달러 개발비로 오클랜드 중심부 그레이스(Greys) 애비뉴에 들어서는 3개동으로 이뤄진 276채의 아파트와 유닛 등이 포함됐다. 

1월에 계절적으로 조정된 전체 주택 건축허가는 전년 대비 2.1%가 증가했지만 이 중 단독주택은 오히려 3.8%가 감소한 것도 이 같은 추세를 여실히 보여준다. 

한편 지난 1월까지 연간 신규주택 건축허가는 3만9881건이었으며 이는 관련 통계가 시작된 후 최대였던 지난 1974년 2월까지 연간 4만25건보다 불과 114채가 적어 현재 건축 붐이 일고 있음을 실감나게 한다. 

▲ (도표 3) 건물 형태별 연간 신규 주택건축 허가건수(2010.1~2020.1) 

집 규모는 커졌지만 대지는 작아져 

한편 작년 12월에 통계국은 뉴질랜드 국민들의 주거 현황에 대한 전반적인 상황을 이해할 수 있는 ‘Housing in Aotearoa: 2020’라는 보고서를 내놨는데, 기본 자료들은 주로 2018년 센서스를 중심으로 했으며 모두 7개 부문으로 나뉘어 분석됐다. 

이에 따르면 호텔이나 모텔, 또는 기관이나 단체가 보유한 주거시설을 제외한 2018년 센서스 상 뉴질랜드의 전체 주거용 건물(주택)은 모두 180만채 이상이었으며 이 중 170만 채를 430만명이 개인적으로 거주에 이용하는 것으로 조사됐다. 

그 중에는 1840년대 지어진 오래된 집들도 있었는데 10% 미만의 사람들이 1940년대 이전에 지어진 주택에서 거주하고 있었다. 

전체 주택들 중 1/3 가량은 최근 20년 이내 지어진 것들이고 2000년대 이후 지어진 주택들은 그 이전에 지어진 집들보다 커졌는데, 현재는 방 4개 이상 주택이 1/3에 달하는 데 반해 1991년에는 이 비율이 1/5이었다. 

한편 주택 크기는 전반적으로 커졌지만 반면에 ‘대지 규모(section sizes)’는 오히려 줄어들면서 전체 대지에서 차지하는 집의 바닥면적이 상대적으로 늘어났다. 

또한 주택 건축 자재도 변화 중인데 1900년대 이전에는 대부분 주택들의 외관이 ‘목재(timber weatherboards)’ 였지만 1981년에는 나무 외벽의 집 비율이 50% 미만이 됐다. 

앞서의 언급처럼 대규모 은퇴촌이 들어서는 등 갈수록 점점 많은 공동주택이 들어서는 등 다양한 주택들이 등장하고 있으며, 2019년 중반 이후 신규 주택들 중 공동주택의 비중은 40%가 되고 있다. 

▲ 좁은 부지에 건축 중인 공동주택들

70년 만에 가장 낮아진 주택소유율 

뉴질랜드의 ‘주택소유율(Homeownership)’은 지난 1990년대 73.8%로 정점에 도달한 뒤 계속 하락하면서 2018년에는 그 비율이 거의 70년 만에 가장 낮은 64.5%까지 크게 하락했다. 

1991년 이후 지역별로 전국 모든 지역에서 주택소유율이 하락했지만 특히 그 기간에 상대적으로 인구는 크게 는 반면 주택 공급은 부진했던 오클랜드에서의 하락이 두드러졌다. 

특히 주요 대도시들의 주택소유율이 전국 평균보다 낮았지만 크라이스트처치 주변의 와이마카리리(Waimakariri)나 셀윈(Selwyn)처럼 대도시 외곽은 소유율이 다른 지역에 비해 상대적으로 높았는데 상기 2개 지역은 소유율이 80%대였다.

또한 연령별로는 노인들 주택소유율이 높았고, 마오리 및 태평양 제도 출신은 다른 민족 출신들에 비해 낮았으며, 이와 함께 아시안과 ‘중동, 라틴 아메리카 및 아프리카 (MELAA)’ 출신들이 ‘공영주택(public housing)’에 거주할 가능성이 높았다. 

2018년 현재 만 5세 이하 아동 12만명을 포함한 140만명이 자기 집이 아닌 곳에 살며 임대주택에 사는 65세 이상 노인들 중 1/3은 ‘공영주택(social housing)’에 사는 것으로 나타났다. 

주택소유주는 소득 수준과 파트너가 있을 경향이 높았으며, 임차인들은 집 주인들보다 더욱 자주 이사했는데, 지난 2018년까지 직전 5년 안에 이사를 했었던 임차인들은 이유가 집주인들이 임대계약을 종료시켰기 때문이었다. 

또한 임대료와 대출금 상환, 재산세 및 보험료 등 주택으로 인해 발생하는 비용은 대다수 가정들의 지출 중에서 큰 부분을 차지하는데 특히 임차인들은 집 가진 이들보다 더 큰 비용 부담을 안고 있다. 

이 비용 부담도 시간이 갈수록 커지고 있는데, 소득 30% 이상을 주택 비용으로 지출한 임차인 비율이 1988년에는 20% 미만이었지만 2019년에는 40% 이상으로 빠르게 증가했다. 

그중 임대료가 비싼 오클랜드에서는 2019년 6월까지의 1년간 임차인들이 부담했던 임대료 중간가가 3만100달러로 나타나 전국에서 가장 큰 부담을 안고 있는 것으로 조사됐다. 

국내 집값은 지난 5년간 임금보다 빠른 속도로 상승했는데, 2020년 중반 오클랜드의 ‘주택 매매중간가(median house sales price)’는 이 지역 평균 가구소득의 약 11.5 배에 달한다. 

당연히 이와 같은 집값 상승은 소유자에게는 새로운 부를 창출해줬지만 무주택자들의 주택 마련을 더 어렵게 만들었으며, 또한 최근 몇 년간 이어진 낮은 금리는 대출로 집을 샀던 이들에게도 상당한 혜택을 준 셈이 됐다. 

▲ (도표 4) 연도별 주택소유율(1916~2018) 

임대주택의 열악한 주택 거주성 

한편 통계국은 이번 보고서에서 800채 주택을 표본으로 조사한 ‘주택 거주성(housing habitability)’에 대한  ‘2018/19년 PHS(pilot housing survey)’ 보고서도 함께 공개했다. 

이에 따르면 뉴질랜드 주택들에서는 ‘곰팡이(mould)’가 흔했으며 조사대상 주택 5곳 중 한 곳이 종종 습기로 젖었고 6곳 중 한 곳에서는 A4 용지 크기보다 큰 곰팡이가 발견됐다. 

집 안의 각 구역 별로 조사된 곰팡이 분포는 욕실(57%)과 침실(54%)이 가장 흔했으며 부엌(28%)과 거실(37%) 순이었다. 

국민 5명 중 한 명꼴로 겨울에 항상 또는 너무 추운 집에서 살고 있으며 태평양 제도 출신은 이 비율이 5명 중 2명으로 더 높았다. 

추위와 습기, 곰팡이와 같은 거주 상의 문제는 집주인이 아니면서 일상 생활에 필요한 돈이 충분하지 않고 또 구성원이 4 명 이상인 가구에서 더욱 흔하게 발생했다. 

또한 집주인들은 임차인들에 비해 히트펌프나 원목난로 같은 효율적인 난방기기를 보유할 가능성도 높았던 반면 임차인은 휴대용 가스히터를 쓰거나 아예 난방조차 못 하는 경우도 많았다. 

한편 이번 PHS 조사에서는, 주인들이 사는 집과 임대주택들 간에 ‘단열(insulation)’에는 그리 큰 차이가 없는 것으로 나타났는데, 그러나 임대주택들이 큰 수리가 필요할 경우가 많았던 반면 이중 유리창이 설치됐을 가능성은 적다는 사실도 함께 확인됐다. 

주택 10집 중 한 집에서는 작동되는 화재경보기가 없었으며, 3곳 중 1곳의 욕실에서 너무 뜨거운 수돗물이 나오고 또 5곳 중 한 곳은 걸리거나 넘어져 다칠 위험이 있다는 사실도 발견됐다. 

또한 2018년 현재 뉴질랜드 인구 9명 중 한 명이 ‘혼잡한 집(crowded house)’에서 사는데, 특히 태평양 출신들의 비율이 높으며 지역적으로는 오클랜드와 기스번이 높았던 가운데 오클랜드에서는 특히 망게레-오타후후(Mangere-Otahuhu)와 오타라-파파토에토에(Otara-Papatoetoe)는 4가구 중 1 가구가 혼잡한 집들이었다. 

한편 지난 2018년 센서스에서는 총인구의 1%가량인 4만1644명이 심각한 주거 문제를 겪고 있었는데, 결국 갈 곳이 없게 되면 이들 중 3522명은 노숙하고 7567명은 구호소로 향하며, 나머지 3만555명이 복잡하겠지만 임시 공동숙소로 향한다는 조사 결과가 나왔다. 

이처럼 집이 혼잡하거나 곰팡이가 피고 난방이 잘 안 되는 집에 사는 경우 감기나 천식 등 건강 상 문제도 많지만 삶의 질이 떨어지고 나아가 자존감 등 정신적 측면에서의 문제도 심각하다고 조사에 응한 응답자들이 밝힌 것으로 보고서는 지적했다. 

이처럼 노숙자 등 길거리로 몰린 이들 뿐만 아니라 생애 첫 주택 마련을 꿈꾸는 젊은이들을 비롯해 무주택 서민들의 내집 마련까지도 갈수록 어려워진다면, 이는 결국 전반적인 사회 불안정을 야기하는 한편 많은 사람들의 희망도 앗아가 결국에는 미래가 밝지 않은 사회와 국가로 전락하게 됨은 자명한 사실이다. 

더 늦기 전에 뉴질랜드 정부가 지금까지 나온 자료들을 바탕으로 주택 크기와 형태 등 물리적 구조 변화는 물론 소유와 임대, 구입과 금융, 세제 등 전반적 문제를 제대로 파악한 뒤, 이에 따르는 거시적이고 종합적이면서도 동시에 미래지향적인 목표와 전략을 신속하게 수립해 정책 일관성을 유지하면서 다음 세대를 위해 이를 강력하게 밀고 나가주기를 바라는 마음이 간절하다.