컨베이언서(Conveyancer) … 변호사와 경쟁하는 ‘독립 부동산 법무사’

집을 사거나 팔고자 할 때, 지금까지 소비자들은 부동산 매매계약과 등기업무를 반드시 변호사를 통해야만 되는 줄 알았다. 따라서, 불친절하고 거만하거나, 턱없이 비싼 가격을 요구하는 일부 변호사들의 횡포에도 “울며 겨자먹기식”으로 응하는 수 밖에 없었다.
 

그러나, 이젠, 더 이상 변호사만 고집할 필요가 없어졌다. 뉴질랜드에서도 현지 변호사들에 비해 공정한 가격(fair price)과 친절한 서비스를 제공하는 ‘독립 부동산 법무사’, ‘컨베이언서(Conveyancer)’ 제도가 자리를 잡아가고 있기 때문이다. 
 

이번호에는 뉴질랜드 법률에 의해 부동산 매매계약과 등기업무 전문가로 자격을 인정받는 ‘컨베이언서’ 에 대해 알아본다.  
 

컨베이언서(Conveyancer)… 부동산 매매계약과 등기업무 전문가  

변호사들이 철옹성같이 독점해 왔던 뉴질랜드 컨베이언싱관련 법률서비스 시장에 변화의 바람이 불어 닥치고 있다. 
 

기존의 ‘변호사법’을 대체한 ‘변호사 & 컨베이언서 법 (Lawyers & Conveyancers Act 2006)’이 2008년부터 발효되면서, 국내 컨베이어싱관련 법률 서비스시장에서 변호사들의 독점적 지위가 무너질 것을 예고했다. 

 ‘컨베이언싱(conveyancing)’이란 “부동산의 소유권을 판매자에게서 구매자에게로 이전하는 과정”이며, 전형적인 컨베이언싱 거래는 (1) 계약과 (2) 소유권 이전등기의 두 가지로  요약된다. 
 

현재, 뉴질랜드에서 위의 두 업무를 수행할 수 있는 전문 자격소지자는 변호사(Solicitors)와 ‘컨베이언서(Licensed conveyancers)’ 뿐이다. 컨베이언서는 영국을 비롯해, 영연방국가인 호주, 캐나다 그리고 뉴질랜드에서 변호사로 부터 독립한 ‘부동산 법무사’를 일컫는다.
  

이민 법무사(Immigration Adviser)와 이민 변호사간의 업무가 동일하듯이, 부동산 법무사(Licensed Conveyancer)와 부동산 변호사(Conveyancing Solicitor)간에도 수행하는 업무내용도 동일하다. 다만, 전문분야가 컨베이언싱인 ‘변호사’냐, 컨베이언싱 업무를 수행할 수 있는 자격증을 딴, 변호사아닌 ‘컨베이언서’냐 하는 정도의 차이가 있을 뿐이다.  

뉴질랜드 정부는 부동산과 관련하여, 그동안 변호사가 독점했던 컨베이언싱 분야에 새로운 경쟁을 도입, 공정한 가격과 전문적인 서비스를 원하는 소비자의 요구에 부응하여, 부동산 관련법과 실무과정을 수료한 부동산 법무사인 컨베이언서에게 컨베이언싱에 관한 법률서비스 문호를 개방했다. 

뉴질랜드보다 컨베이언서 제도가 훨씬 앞서 정착한 호주의 경우, 그 역사는 1860년대 토지 중개인(Land Brokers)까지 거슬러 올라간다. 그러나, 그 숫자가 미미있고, 1923년 호주 컨베이서 협회(AIC)가 설립됨으로써 전 주에 협회 창설의 도화선이 됐다.

마침내, 1992년 12월에야 비로소 AIC가 법인등록을 마치면서, 컨베이언서 자격증법(Conveyancers Licensing Act 1992 & 1995)의 국회통과로 그 자격증 소지자 숫자가 크게 증가했다. 

레스터 뎀스터, 뉴질랜드 컨베이언스 제도의 선구자

뉴질랜드의 경우, 현재의 뉴질랜드 컨베이언서 제도의 산파역할을 수행한 이는 토지측량을 담당하는 정부 부서의 공무원이었고, 오클랜드 부동산 등기소에서 10여년을 근무하기도 레스터 뎀스터씨(1948-2009). 
 

컨베이언싱에 관한 전문적인 지식과 경력을 갖춘 그는, 그럼에도 불구하고, 오클랜드 변호사협회(ADLS)의 방해로 컨베이언싱 업무를 할 수 없게 되자, 몇 차례의 법정소송도 불사했으나, 결국 1994년, 법률시장의 절대권력이었던 ADLS에 패소하여 “변호사의 지시없이는 컨베이언싱 업무를 못한다”는 판결을 받게 된다. 
 

이에 울분에 찬 그는, 컨베이언싱 분야에서 새로운 경쟁의 도입으로 변호사의 독점적 지위를 무너뜨리고, 소비자의 선택권을 확대할 필요성을 절감하고, 컨베이언서가 대부분의 부동산매매 및 등기업무를 수행하고 있던 호주로 건너가 최초의 뉴질랜드인 호주 컨베이언서가 돼 돌와왔다.    

실제로 호주의 경우, 컨베이언서의 컨베이언싱 비용이 보통 600 호주달러(현지인 기준, 2010년 10월2일자 시드니 모닝 헤랄드지)로 현지 변호사비보다 20%가량 저렴하고 변호사 사무실보다 문턱이 낮은 것으로 인식된 탓에, 부동산 관련  매매계약과 등기업무의 약 80%는 변호사가 아닌 컨베이언스를 통해 수행되고 있는 실정이다.

한편, 상호 라이센스자격 인정법(Trans-Tasman Mutual Recognition Act 1997)에 의해 호주의 라이센스자격을 인정하던 뉴질랜드는, 마침내 레스터를 뉴질랜드 컨베이언서로 인정할 수 밖에 없었고, 자격을 인정받은 그는 정부에 대해 변호사의 독점적권력을 무너뜨리기 위해 뉴질랜드에서도 컨베이언서 자격증제도를 도입해야 한다는 로비를 줄기차게 계속했다.

이에 ADLS가 회원 변호사들과 은행권에 레스터와 거래하지 말도록 편지를 쓰는 등 압력을 가하자, 레스터는 이를 반 경쟁행위, 불공정행위로 간주, 공정거래 위원회(Commerce Commission)에 제소하는 등 14년간을 골리앗같은 ADLS를 상대로 고군분투했다.

아이러니컬하게도 야당 예비내각 법무부장관이면서 변호사인 필 고프 당시 노동당 의원의 도움으로 국회에 대한 로비를 강화할 수 있었고, 마침내 컨베이언서 자격증제도 도입 노력이 결실을 거두어 2006년 컨베이언서법이 국회를 통과하고 2008년부터 발효됐다. 

레스터는 뉴질랜드 컨베이언서 협회(NZSC)의 초대 회장으로서, 대학과정에 컨베이언싱 디플로마과정을 도입시키는 데 성공, 2009년 첫 입학생을 맞이했으나, 아쉽게도 자신의 결실을 끝내 보지 못하고 사망하자, 대학당국은 그의 선구자적을 업적을 기념하여 매년 성적 최우수자에게 레스터 기념장학금을 수여해 오고 있다.    

컨베이언서와 변호사 모두는 2008년 8월1일 발효된 The Lawyers and Conveyancers Act 2006 (“LCA”)의 규제를 받으며, 고객보호를 위해 100만불짜리 전문가 배상책임보험에 가입해야 하고, 부동산 법무사는 ‘뉴질랜드 부동산 법무사협회(NZSOC)’에, 변호사는 ‘뉴질랜드 변호사협회(NZLS)’에 가입하여 보수교육과  전문가 윤리강령을 준수해야 한다.

이처럼 서로 경쟁이 되다보니, 이민 법무사도 초창기에 이민 변호사의 견제를 많이 받았듯이, 그 보다 더 동일한 업무를 수행하는 컨베이언서 역시, 대부분의 업무가 부동산 등기업무인 사무변호사(Solicitor)들의 집중적인 견제를 받고 있는데, 예를 들면, 컨베이언서들에게 실무수습 기회를 제공하지 않거나, 변호사협회 차원에서 컨베이언서와 거래하지 않도록 은행권에 압력을 행사하는 등 반 경쟁행위를 일삼아, 소비자들과 컨베이언서들의 원성을 사고 있다.

그러나, “닭의 목을 비틀어도 새벽은 반드시 오는 법!” 
 

뉴질랜드 컨베이언서 협회(NZSC)가 설립돼, 자격을 획득한 등록 컨베이언서(registered Conveyancer)들에게 실무수습 기회의 장을 늘리고, ANZ은행같은 불공정거래를 자행하는 은행에 개선권고 압력을 높이는 등 회원들의 권익향상과 소비자의 선택권 확대를 위해 오는 9월 연례 컨베이언서 정기총회에서 새로운 회장단 선출을 계기로 본격적인 행보에 나설 예정이다.  

변호사처럼 독립운영, 부동산 중개업무도 가능

그럼, 우리가 흔히 접하는 일반 법무사(Legal Executive)와 부동산 법무사인 ‘컨베이언서(Licensed Conveyancer)’의 차이점은 무엇일까?
 

일반 법무사는 1년 풀타임 과정 (또는 파트타임)에서 총 6개 법과목을 수료한 후, 다시 뉴질랜드 변호사협회(NZLS)가 매년 10월에 한 번 실시하는 시험에 전과목을 합격해 디플로마를 취득하고, 뉴질랜드 일반 법무사협회(NZILE)에 등록한 자로서, 변호사사무실에 고용된 돼야 한다.

그러나, 변호사 사무실에 고용되어 변호사의 지시와 감독을 받아야만 그 역할을 수행할 수 있는 근본적인 한계가 있다. 게다가, 변호사 사무실은 최소 3년에서 5년동안 변호사 사무실에서의 실무경험을 가진 경력자를 원하고, 주로 여직원을 선호하는 데다, 독립해서 개업할 수 없다. 또, 법률비서(Legal secretary)는 특별한 자격증이 필요없는 일반 비서에  불과한 것이 현실이다.

반면, 컨베이언서(Licensed Conveyancer)는 부동산 관련법과 매매계약서 작성, 등기실무를 배우는 2년 풀타임과정(또는 파트타임)을 수료하고, 2년간의 실무수습을 마쳤거나, 변호사 사무실에서 10년이상 일한 경험을 가진 자로서 소정의 시험을 통과하면, 변호사처럼  독립해서 부동산 등기업무를 할 수 있다는 매력이 있다. 
 

게다가, 부동산 중개사(Real Estate Agent) 지격시험을 면제받고, LCA법에 의해 부동산 중개업무도 허용돼, 사실상 원스톱 부동산서비스가 가능해 주로 변호사 사무실에 근무하는 경험 많은 일반 법무사들에게 큰 인기를 끌고 있다.  

호주는 1992년부터, 뉴질랜드는 2008년부터 법이 발효됨으로써 등장한 ‘컨베이언서’ 제도의 도입으로, 부동산 매매관련 법률비용이 합리적으로 조정됐다. 컨베이언서는 통상적인 주거용 부동산매매에 대해, 변호사처럼 소요시간당 비용을 부과하지 않고, 미리 정해진 고정가격 메뉴를 제시하고, 고객이 선택토록 하여 예상 법률비용을 미리 가늠할 수 있다.  
 

부동산 구매자는 매매계약서에 서명하기전에 반드시 법적 서류를 검토한 컨베이언서나 변호사의 도움을 받아 저당권이나 도시계획상 개발제한 등 그 부동산에 걸려있는 권리관계를 확실히 알고 난 후, 각종 부동산매매관련 법적 서류가 가지는 의미와 중요성을 이해 한 후에 계약여부를 결정해야 한다. 
 

또, 컨베이언서나 변호사에게 컨베이언싱 업무를 맡길때는 (1) 비용 (2) 전문가가 실수했을 때 보호장치(전문가 배상 책임보험 등) (3) 매매계약서상 고객을 보호하는 특약조건에 유의해야 한다.

그동안 우리 교민 컨베이언서가 배출되지 않았던 탓에 우리 교민들도 뉴질랜드 법률시장에서 일어나고 있는 지각변동을 피부로 느낄 수 없었으나, 이제, 제1호 교민 컨베이언서의 탄생과 함께 앞으로 보다 많은 유능한 한인 젊은이들의 도전이 기대된다. 참고로, 대학에서 상법(ComLaw)을 전공하고, 일반 법무사 과정까지 마친다면 컨베이언스로서의 전문성 확보에 결정적인 도움이 될 것을 확신한다.    
 

                                          <하병갑 객원기자>