뉴질랜드의 부동산 소유 형태는 크게 프리홀드(freehold)와 크로스 리스(cross lease)로 구분된다. 프리홀드는 토지와 그 위에 지어진 건물을 소유하는 일반적인 형태이고, 크로스 리스는 여러 사람들이 같은 부지에 집을 건축하고 공유하는 방식으로, 특히 토지와 건물에 대한 소유권 구조를 구분하고 복잡하게 만든 특수한 형태의 부동산 거래이다. 흔히 크로스 리스 부동산은 프리홀드 부동산에 비해 가격이 크게 낮은 이유로 관심을 끌지만 복잡한 소유권 문제와 법적 논란을 일으키면서 오래되고 현실에 부적합한 크로스 리스 제도를 개정할 때라는 지적이 일고 있다.

택지 부족 해결하기 위해 도입한 크로스 리스 

뉴질랜드에서 크로스 리스 부동산 제도가 생겨난 이유는 주로 20세기 중반에 부동산 시장과 관련된 법적 및 경제적 요구에 대응하기 위한 필요에서 비롯됐다.

뉴질랜드는 20세기 중반부터 빠르게 도시화가 진행되었고, 특히 오클랜드와 같은 주요 도시에서는 주거지에 대한 수요가 급증했다. 

하지만 도시 내 토지의 공급은 한정적이었기 때문에 여러 명의 사람들과 가구가 하나의 큰 토지를 나누어 사용할 수 있는 방법이 필요했다.

크로스 리스는 원래 1954년 지방기업법(Municipal Corporations Act)에서 최소 지역 구획 제한을 피하기 위해 만들어졌다.

크로스 리스는 대개 기존의 대지나 건물을 분할하여 여러 사람에게 나누어 주는 방식이다. 이를 통해 개발자들은 개별적으로 집을 지을 수 있고, 토지의 효율적인 활용이 가능해졌다. 이는 특히 부동산 개발 비용을 절감할 수 있는 장점이 있었다.

1960년대와 1970년대에 주거지에 대한 수요가 급증하면서 정부는 이를 해결하기 위한 방안으로 크로스 리스 제도를 적극 도입했다. 

크로스 리스는 기존의 단독 주택과는 다른 형태로 여러 세대가 하나의 부지를 공유하면서도 각자의 건물을 소유하는 구조로 법적으로 설계됐다.

크로스 리스에서는 토지 소유자와 건물 소유자가 분리되는 특성이 있다. 

이는 각 건물 소유자가 자신의 집을 소유하면서도 같은 부지에서 토지를 공유할 수 있게 해준다. 

이런 형태의 계약은 당시의 법적 구조와 정책에 맞았으며 여러 사람들이 자금을 모아 집을 지을 수 있도록 도와주었다.

뉴질랜드에는 현재 약 21만6,000채의 크로스 리스 부동산이 있고, 그 가운데 10만채는 오클랜드에 있는 것으로 추산된다.

결과적으로 크로스 리스 제도는 토지와 주택의 소유권을 분리함으로써 당시 주거지 부족 문제를 해결하고 부동산 시장의 효율성을 높이는 방법으로 널리 채택됐다. 

그럼에도 불구하고 시간이 지나면서 이 제도가 복잡한 소유권 문제와 법적 논란을 일으키게 됐다.

악몽이 된 크로스 리스 주택

오래 전에 만들어진 크로스 리스 규정은 현대의 실정에 부적합해지면서 이웃과의 분쟁을 낳는 요인이 되고 있다.

‘선데이 스타 타임스’ 지의 최근 보도에 따르면 오클랜드 버크랜드(Bucklands)에 거주하는 워렌 터너(Warren Turner)와 린다 터너(Linda Turner) 부부는 그들의 크로스 리스 이웃인 켈빈 골즈베리(Kelvin Goldsbury)와 크리스틴 나이팅게일(Christine Nightingale) 부부에 소송을 제기했다.

담장 넘어 쓰레기를 버리는가 하면 창문으로 소리를 지르기도 하고 인터넷을 연결할 때 작업을 방해하는 바람에 5개월이나 걸렸다는 것이다.

골즈베리와 나이팅게일 부부도 이웃의 주장들에 대해 나름대로 이유가 있고 자신들도 악감정을 빨리 끝내고 싶다고 반박한다.

이들의 주택은 크로스 리스로 돼있어 집을 개조해야 할 경우 상대방의 동의가 필요하다.

린다는 법적인 악몽에서 헤매고 있는 느낌이라고 털어놨다.

해안가에 있는 터너 부부의 주택은 강한 조류일 때 바닷물이 무릎까지 차올라 집을 높은 위치에 재건축하고 싶지만 이웃의 동의를 받지 못했다.

골즈베리와 나이팅게일은 재건축되면 그들 집의 전망에 영향을 줄 것이라며 크로스 리스 서류 요건에 따라 터너 부부가 현재의 거주 형태를 유지해야 한다고 주장했다.

하지만 터너 부부는 나이팅게일이 그들의 동의 없이 담장을 세웠다는 것이다.

터너 부인이 담장 사진을 찍자 나이팅게일이 그녀의 집 출입문에 와서 욕설을 퍼부었다고 주장했다.

이에 터너 부인이 나이팅게일에게 그녀의 집에서 떠나줄 것을 요청하자 나이팅게일은 “이 집은 크로스 리스 타이틀로 당신이 소유하지 않고 공유하는 것이기 때문에 명령할 수 없다”라고 대꾸했다고 한다.

고등 법원과 상소 법원의 법정 공방과 두 차례의 중재 끝에 골즈베리와 나이팅게일 부부에게 터너 부부의 주택을 프리홀드로 전환할 수 있도록 허용할 것을 명령했다.

나이팅게일은 7년 동안 많은 것을 참아 왔는데 이번 결과는 그녀와 그녀의 남편에 대한 공격이라고 불만을 드러냈다.

터너 부부는 “전체 과정이 끔찍했다”며 “다시는 크로스 리스 주택을 구입하지 않을 것이다”고 강조했다.

“우리는 크로스 리스 우리 집을 철거할 수 없었고, 홍수 위험으로부터 떠날 수 없었으며 팔 수도 없었다.”

법정으로 가는 크로스 리스 문제 비일비재

크로스 리스 규정에 따르면 이웃들은 그들의 주택 아래 토지에 대해 동등한 몫을 가진다.

이는 각 주택 소유자가 이웃에 대해 법적인 주인의 기능을 주고 있다.

이러한 상황은 이웃들과 사이좋게 지낼 때는 괜찮지만 사이가 틀어지면 커다란 문제로 작용한다.

법률 및 부동산 전문가들은 정부측에 이 법률적 지뢰밭을 정리해 줄 것을 요청해 왔지만 이 문제는 곪아터지도록 남겨 두고 있다.

크로스 리스 전환 전문가인 브렌트 클로디(Brent Clode)는 내 집을 소유할 것이라는 생각으로 주택을 구입하지만 크로스 리스는 토지 주인이 따로 있다는 사실을 유념해야 한다고 경고한다.

“땅주인의 동의 없이 애완동물을 기를 수 없고 카페트나 벽지를 바꿀 수 없으며 주택을 개조할 없습니다.”

비협조적인 땅주인을 만난다면 주택의 결점을 수리하는 일이 악몽으로 변할 수도 있다는 것이다.

크로스 리스 규정들이 매우 지시적이고 부동산 중개업자들도 주택을 구매하려는 사람들에게종종 이에 관한 설명을 하지 않고 있다.

클로디는 “대부분의 사람들은 크로스 리스 사본을 보여주기 전까지 믿지 않는다”며 “리스 규정은 타이틀 검색이나 림(LIM) 리포트에 자동적으로 나오지 않고 뉴질랜드토지정보국에 특별 주문을 해야 한다”고 설명했다.

크로스 리스 규정은 또한 리스 조건을 지키지 않아 이웃이 통지서를 발부하면 강제 매각될 수 있는 조항도 포함된다.

부동산 전문 변호사 조안나 피드전(Joanna Pidgeon)은 크로스 리스 부동산을 소유한 이웃들 간의 불화로 법정으로 가는 경우가 많다고 밝혔다.

피드전은 자신의 집을 성으로 생각하는 키위들이 자신의 크로스 리스 부동산에 대한 이웃의 소유 구조를 반드시 이해하는 것은 아니라고 지적했다.

그녀는 몇 년 동안 심었던 레몬 나무의 레몬을 이웃이 따기 시작하는 것을 보고 당황한 노년의 부인을 알고 있는데, 결국 그 주택은 공동의 부동산이라고 설명했다.

지난 2019년에는 확장할 계획으로 두 번째 유닛을 구입한 테아타투 데이케어 센터(Te Atatu daycare centre)가 이웃의 건축 동의 거부로 73만달러의 고시가격보다 두 배 이상 많은 150만달러에 매입을 제시하기도 했다.

또 다른 사례로는 타카푸나의 한 크로스 리스 주택 소유주가 그의 집에 딸린 땅으로 생각하고 풀(pool)을 지었으나 공유한 땅을 침범한 사실이 집을 팔려고 할 때 확인돼 문제가 되기도 했다.

피드전 변호사는 표준 크로스 리스 계약서에 따르면 다른 크로스 리스 건물 입주자들의 평온함을 방해할 수 있는 애완동물을 기를 수 없다고 설명한다.

또한 위험 물질도 소유할 수 없고 차량 접근로를 막아서도 안된다.  

이처럼 크로스 리스 조항들은 좋지 않은 내용 투성이라는 것이다.

데크 설치도 크로스 리스 이웃의 사전 서면 동의가 없으면 불법이 된다.

프리홀드로 간단하게 전환하는 방법 필요 

클로디는 크로스 리스 문제로 법정으로 갈 경우 항소를 하면 50만달러 정도의 비용이 들어갈 수 있다고 경고했다.

또한 오클랜드 카운슬은 타이틀 전환과 구획 신청 과정에서 지금까지 비협조적인 입장을 보였다고 지적했다.

그는 최근 7명의 크로스 리스 소유주들을 대표해 오클랜드 카운슬을 상대로 환경법원에서 공유 파이프 유지의 어려운 요구 사항에 대한 법정 싸움에서 승리를 이끌어냈다.

부동산 투자자 데이비드 휘트번(David Whitburn)은 “일반인들이 크로스 리스 타이틀에 관한 지식이 부족하다”며 “크로스 리스의 덫에 걸리기 전에 부동산을 구입할 때 상당한 주의를 해야 한다”고 말했다.

클로디는 자원관리법을 개정해 크로스 리스를 프리홀드로 간단하게 전환하는 방법을 만들어 줄 것을 정부측에 건의했다.

그는 크로스 리스의 한 소유주가 프리홀드 타이틀을 원하면 다른 소유주는 다른 선택없이 그에 따르도록 할 것을 주장한다.

크로스 리스 문제에 대해 크리스 비숍(Chris Bishop) 주택장관은 일반적인 내용을 알고 있지만 당장에 초점을 맞추고 있진 않다고 밝혔다.

관련 법에 대한 개정은 오래전부터 요구돼 왔다.

지난 1999년 법률위원회는 크로스 리스를 단계적으로 없애는 법률 개정에 대한 보고서를 제출했다.

클로디는 크로스 리스가 과거의 유물이라고 믿는다.

크로스 리스는 1960년대 규정을 피해가는 방법으로 인기를 끌었지만 이제는 시한폭탄과도 같다는 것이다.

1960년대 지어진 많은 주택들이 주요한 수리가 필요할 때가 됐지만 크로스 리스 규정에 따라 이웃의 동의와 오클랜드 카운슬의 비싼 서류작업을 필요로 하기 때문에 소유주들이 수 백만 달러의 위험을 무릅쓰고 재건축을 하지 않으려 한다는 지적이다. 

한편 크로스 리스 제도가 정부의 무분별한 고밀도 주택 개발을 저지하는 순기능도 있는 것으로 평가된다.

지난 2023년 오클랜드 이스턴 비치의 한 사례에서 테올라 안워(Theola Anwar), 사비 안워(Sabih Anwar) 부부는 프리홀드로 전환하자는 이웃의 제안을 법정으로 끌고가면서 거부했다.

1940년대 지어진 오래된 주택을 재건축하기 위한 것이라는 이웃의 주장과 달리 건축 계획이 모호하고 주택 개발업자에 팔아 타운하우스가 들어설 것을 우려했기 때문이다.

결국 안워 부부의 이웃은 프리홀드로 전환하려는 계획을 포기하고 안워 부부의 법정 비용 절반을 지불했다.