3년 고정 이자율을 내리는 이유
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25/02/2014. 09:48
정윤성
정윤성의 보험, 융자 이야기
3년 고정 이자율(이하 3년) 인하는 1,2년 고정 이자율의 변동보다는 좀 더 깊은 의미가 있다. 3년은 매우 보수적인 그러니까 안정감이 있는 장기 고정이자율인데 융자고객에 대한 이자 상환 능력을 계산하는 기준으로 이용되고 있다. 보통 6개월이나 1년 이자율보다 중장기적인 이자율의 전망을 나타내는 3년고정 이자율이 1,2년 고정보다 달리 높다면 이자상환 능력(Affordibility)이 낮아져 대출 상한 금액이 낮아지거나 어려워지는 현상이 나타나기도 한다. 그래서 3년 고정이자율은 부동산 시장에 적지 않은 영향을 주게 된다. 또 다른 의미는 장기고정이자율의 인하는 경제의 지속적 전망에 큰 자신감이 없음을 시사하기도 한다.
신용경색이 있었던 지난 5년전 상황을 거슬러 올라 가보면 그때 3년 고정 이자율은 모두 10% 이상이었다. 이래가지고는 전문직종에 있었던 몇몇 외에는 융자 신청이 어려웠다. 3년 고정 이자율 때문만은 아니었지만 금융경색으로 인해 부동산 시장은 얼음장이 되었고 시장가는 떨어질 수 밖에 없었다. 5-8년 전에 85%까지 은행 거래 내역만 제출해도 승인이 나던 뉴질랜드도 미국과 강도 차이가 있었지만 뉴질랜드 스타일 Sub Prime 상황이 있었고 이로 인해 제 2금융권의 붕괴를 가져 오기도 했었다. 그 이후 뉴질랜드 은행들은 잘못된 것을 바로 잡기 위해 금융구조개선, 대출심사기준의 강화,정기적인 감사 및 직원과 브로커까지 정리를 하면서 금융 바로잡기에 총력을 기울여 온 것은 모두가 아는 사실이다.
필자가 약 2년전 ‘부동산 가격 두배로 오른다.’의 글을 읽은 분들 중 부동산 구입을 바로할 수 있는 독자님들은 두 방향이었다. 한 방향은 부동산에 투자를 시작한 그룹과 ‘아니다. 올라가지 않을 것이다.’의 관망하는 그룹, 물론 필자의 글 때문에 투자를 시작한 것은 아니었겠지만 큰 투자의 결정이란 감정보다는 과학적인 냉철한 논리가 필요하다는 것이다. 그 당시 한분은 노쇼의 방 3개 집을 60만불에 구입하면서 부동산 구입에 반신반의했지만 ‘렌트비는 나오겠지…’ 하면서 구입했던 고객은 현재 80만불에 오퍼가 들어 왔는데도 안팔고 있다. 신용과 화폐가 이렇게 과잉 공급될 때는 물가가 올라가고 부동산 가격이 올라가는 것은 너무 당연하다.
그러면 독자님들 이렇게 오른 부동산이 또 오를까? 어떤 독자님들은 부동산 가격이 치솟았던 2006-7년의 상황이 재연될까봐 우려하는데 지금과 다른 점은 크게 두가지다. 첫째로 그때는 경제가 전세계 금융자본의 부동산 투자가 이미 Sub Prime 전조 징후들이 나타나기 시작했고 뉴질랜드도 실업률 등 모든 분야에서 경제의 어두운 그림자가 드리우고 있을 때지만 지금 뉴질랜드는 경기전망이 밝아지기 시작했다. 그 이유도 우유를 비롯한 1차 가공업인 뉴질랜드 전통 산업의 성장과 크라이스트처치 재건으로 인한 자금유입, 그로 인한 개발 사업이다. 안전한 구조를 가진 산업이다.
둘째로는 그때와 달리 이자율이 현저히 낮아 주택구매력을 가진 사람들이 계속 늘고 있다는 것.
최근 캐나다 정부가 투자이민문호를 곧 닫을 예정이라고 한다. 신청자5만명이 대기하고 있고 그 중 80%가 중국인이며 그들의 평균 자산 보유액이 캐나다 달러로 천오백만불이라니 놀라지 않을 수 없다. 그들이 불안한 중국을 떠나려 하고 있다. 이제 그들은 어디로 가야하나? 한번 생각해 볼 문제다.
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