파파쿠라 3베드룸  풀섹션의 60만초반의 

아주 좋은 투자물건 소개

Sold by David Han

주소 : 18 Marybeth Place, Rosehill Papakura

오픈홈 :  매주 일요일 11시 00 – 11시30분 

가격 : Nego (60만불 초반)

대지면적 : 716 m2

문의 : 데이빗한 021 4989 24 (사구팔구 이사)

David Han 데이빗 한 (021-4989-24)

부동산 경력 20년!! 부동산 관련모든 문제들을 최선을 다해서 해결해 드립니다.

부동산매매 및 투자관련 모든 무료상담 24시간 환영합니다.

Bayleys Commercial North Shore (Kakao talk: david8255)

Retail, Commercial, Industrial, Investment and Business sales

D +64 9 489 0976| M +64 21 498 924| F +64 9 489 0990 | www.bayleys.co.nz 

1. 풀섹션의 3베드룸 완전 리노베이션 하우스(full section, large land area )

2. Rosehill college 스쿨존 (지역 명문 학군)

3. 편리한 모터웨이 접근 및 사통팔달의 로케이션.

4. 풀 리노베이션 (Full renovation including a new carpet in utility room)

5. 투자대비 높은 렌트 수익률 (하이 렌탈인컴 투자용 또는 퍼스ㅡ트 홈바이어)

6. 편리한 부대시설 HRV, ALARM, INSULATION

7. 풀펜스  Full fence- 사생활 보호

8.  Extra 다용도룸 및 차고, 쉐드

“Don’t miss this one” early $600’s

Fantastic opportunity to add to your rental property portfolio. The home has been renovated with a new kitchen, beautiful polished native timber floors throughout with a thoughtful addition of new carpet in the bedrooms. This great family home has 3 double size bedrooms, separate lounge, combined kitchen and dining, family bathroom, and a separate laundry. Expansive deck off the kitchen with ranchslider access, and plenty of room for the kids to play or entertain friends. Extra bonus of the local park a minutes walk away.

Fully fenced gated section secure for animals and children.

The double garage has been converted to a single lock up garage and one handy utility room, with a full bathroom (unconscented) attached. This would be perfect for a projects room or for a teenagers retreat. Located in the sought after Rosehill School zone, and very close to local shops, motorways and main arterial routes.

Features:

Beautiful polished wood floors

Separate lounge

Combined kitchen/ dining area

3 Double bedrooms

Family bathroom

HRV system and alarm

Single lock up garage

One utility room with full bathroom attached (unconscented)

Fully fenced and gated section

Headings:

Land area -Fully fenced

School Zones -Rosehill School zone

Location – minutes drive to township and motorways north and south

David Han 데이빗 한 (021-4989-24)

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Sold by David Han

바이어마켓 (Buyer market)에서 성공적인 주택 판매전략

*** 백업 계약(Back  contract)이 체결되면 우선 첫 번째만족한다는 통지를 변호사를 통하여 통보하지 않게 되면 첫번째 계약은 법률적으로  취소되고  바이어의 계약이 취소되면 바로 두 번째 계약한 바이어에게 권리가 넘어가게 된다. 그러므로 첫번째 바이어는  일정시간 이후에  컨디션 조건을두번째 계약한 바이어에게 자동으로 넘어가게 되어 주택을 구입한 좋은 기회를 놓치게 된다 ***

최근에 주택경기(Housing market)가 다소 주춤거리면서 주택판매에 많은 어려움이 발생되고 있는 바이어 마켓(Buyer Market)에서 보다 적극적이고 효율적인 성공적인 주택 판매 마케팅 전략에 대하여 살펴보기로 한다. 특별히 필자가 이번에 오클랜드 남부 지역의 주택을 판매의뢰를 받으면서 특별한 마케팅 전략을 활용하여 성공적으로 주택을 판매한 케이스 스터디(Case Study)를 통하여 성공적인 판매 사례를 살펴 보기로 한다. 

우선 주택을 판매하기 위해서 사전에 바이어들에게 호감을 주기 위하여 기본적인 실내 리노베이션 공사를 마케팅 시작전에 준비하도록 하였다. 특별히 페인트 및 카페트,마루공사와 부엌 및 화장실을 최소의 비용으로 최대의 효과를 낼수 있도록 매도인과 수리전문가와의 미팅을 통하여 바이어들의 관심을 끌기위하여 단기간에 리노베이션을 완료하였다.  

리노베이션 이후에 실내 인테리어 및 멋진 실내장식을 통하여 바이어들의 시선을 사로 잡기 위하여 전문 실내 장식회사에게 최소 비용으로 홈스테이징을 의뢰하여 바이어들의 관심을 오픈홈(Open home)때 사로 잡을수 있도록 계획하였다.  일반적으로 빈집으로 실내장식이 없이 판매하는 것 보다는  적은 비용으로 프로페셔녈한 실내장식을 통하여 시세보다 높은 가격으로 팔수 있는 기회를 창출할수있게 된다. 

애스킹 프라이스( Asking Price)는 네고(Nego)로 하되 바이어들의 관심을 끌수있게 가격 가이드라인을 현실성있게  가격 가이드 라인을 제시하여 보다 많은 바이어들의 관심을 갖도록 매력적인 가격을 제시하도록 하였다. 오히려 제시한 가격보다 멀티플 오퍼를 통한 상호 경쟁을 통하여 오히려 제시한 금액보다 더 높은 가격으로 팔리는 결과를 유도할수 있게 되었다.  바이어 마켓에서는 특별히 시장가(Market price) 보다  높게 제시할 경우 바이어들의 관심을 외면받게 되고 시장에 나온지 4주의 시간이 경과하게 되면 바이어들의 관심을 급격하게 잃게 되어 오히려 마켓프라이스 보다 낮은 가격으로 팔리게 되는 경우를 자주 목격하게 된다.  그러므로 바이어 마켓에서의 합리적이고 매력적인 애스킹 프라이스(Asking Price)는 성공적인 판매요소중에 가장 중요한 부분이 될것이다. 

더구나 오픈홈은 토요일 및 평일날 하지않고 일요일 단하루만 하는것으로 하여 관심있는 모든 바이어들을 일요일날 방문하도록 조치하였고 모든 광고 매체에 첫날하는 오픈홈에 모든 광고와 포커스를 맞추고 기존의 관심바이어들도 일요일 오픈홈 단 30분동안에만 볼수있도록 안내하여서 많은 바이어들의 관심을 유도하여 멀티플 오퍼를  만들수 있도록 경쟁 분위기를 연출하도록 기획하였다.  이와 더불어   집중적인 마케팅 및 광고 전략 극대화 ( 온라인 디지털 마케팅극대화)

더구나 오클랜드 남쪽지역 경험많은 베테랑 키위 부두 베에이젼트를 섭외하여  오클랜드 노쇼지역의 에이젼트와 3명이서 공동 마케팅을 주선하여 첫번째 일요일 하루실시하는 오픈홈에서 폭발적인 관심을 집중하는 유도전략으로  분위기를 조성하여 오픈홈 당일 15그룹의  오픈홈 방문객을 유치하였고  방문한 15개의 오픈홈 그룹중에서 당일 경쟁을 통하여 5개의 멀티플 오퍼를 작성하게 되었고, 동시에 경쟁분위기를 통하여 가격을 깍고 네고하는 분위기가 아니고 서로 경쟁을 통하여 보다 높은 가격을 제시하는 텐더의 분위기로 매도인에게 아주 유리한 분위기가 형성 되었다.

위의 멀티플 오퍼 분위기가 형성된 내용을 다시한번 요약하면

1. 최저비용으로 최고의 효과의 리노베이션 공사

2. 바이어들의 관심을 끌수있는 매력적인 가격제시

3. 오픈홈때  많은 바이어들 방문토록 일요일만 오픈홈 (한정된 시간)

4. 지역 전문 Top 에이젼트와 공동 마케팅 실시(3명 리스팅 에이젼트고용)

5. 멀티플 오퍼 분위기 조성을 통한 시장 최고가 달성 (텐더 형식으로 진행)

6. 프로 페셔널 실내 장식 및 홈스테이징 업체 활용

7. 경험많은 에이젼트의 경험과 조언을 최대한 활용

8. 집중적인 마케팅 및 광고 전략 극대화 ( 온라인 디지털 마케팅극대화)

9. 백업 오퍼(Back up offer)를 통한 퍼스트 오퍼 성사압박 및 취소대비

위의 내용중에 마지막 백업 오퍼에 대하여 살펴보면 최초 계약(First contract)이 컨디션널 계약(Conditional contract)으로 체결된 경우에는 컨디션 내용이 만족하지 못해서 취소(Cancel)하게 되면 두번째 계약이 성립된다는 백업 계약을 체결하는 것을 말한다. 백업 계약을 해놓으면 우선 매도인(Vendor) 입장에서는 첫번째 계약이 취소될 경우 두번째 계약을 해놓은 두번째 바이어에게 판매를 할 수 있는 기회를 갖게된다. 

백업 계약(Back  contract)이 체결되면 우선 첫 번째만족한다는 통지를 변호사를 통하여 통보하지 않게 되면 첫번째 계약은 법률적으로  취소되고  바이어의 계약이 취소되면 바로 두 번째 계약한 바이어에게 권리가 넘어가게 된다. 그러므로 첫번째 바이어는  일정시간 이후에  컨디션 조건을두번째 계약한 바이어에게 자동으로 넘어가게 되어 주택을 구입한 좋은 기회를 놓치게 된다.  

백업계약이 체결되면 먼저 계약한 바이어는 가능하면 서둘러서 모든 조건을 만족하게 되면 바로 언컨디션을 변호사를 통해 선언하는 것이 바람직하며 간혹 언컨디션 통보시점을  놓치게 되어 어렵게 계약된 좋은 거래를 놓치게 되는 실수를 범하는 경우도 자주 목격하게 된다. 

최근에는 융자조건(Finance Condtion)이 강화되어 융자가 안되는 경우 바이어측에서 융자가 되지 않아 계약을 취소할 경우   합리적인 서류를 매도인측 변호사에게  제공하도록 되어있고, 

림리포트 (Lim report), 빌더 리포트(Builder Report) 뿐만이 아니라  독성검사 리포트(Toxicology Report)도 추가로 설정되어 ,바이어가 원할경우 추가로 컨디션으로 삽입할수 있게 되었다.  

일반적으로 Vendor market 에서 Buyer market으로 변환되는 시점에서는 가능하면 단시간내에 주택을 판매하는 것이 장기적으로 주택하락을 통한 매도손실을 극소화 할수 있는 상황이 될수있으므로 매도자(Vendor) 및 매수자(Purchaser)의 현명하고 지혜로운 판단이 기대되는 시기일 수도 있다. 

Sold by David Han