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 Future Urban Zone 및 개발지역에 관한 투자 방향

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최근 유리타리 플랜이 지역에 따라 많은 지역들이 새롭게 부각되고 어떤지역은 개발이 어렵게 되는 오클랜드의 장기적인 개발계획과 플랜이 2016년내 발표되어 오클랜드 중장기 개발계획 청사진이 발표되어 이에따른 파급효과에 대하여 간단히 살펴보기로 하자.
우선 오클랜드의 장기 개발방향에 대한 시티카운씰의 개발계획중에 하나인 유니타리 플랜에 의하면 국가의 중장기적인 토지 및 주택 개발계획을 통하여 토지의 이용을 효율화 및 극대화하여 도시의 균형개발을 하기위한 중,장기적인 개발계획이라할 수 있다.
특별히 Furture urban Zone은 오클랜드 시티카운씰에서 장기적인 안목에 따라서 투자유망지역으로 현재 많은 투자자들의 관심을 집중받고있는 Zone중의 하나이다. 올해안에 확정 발표되는 유니타리 플랜에 의하면 퓨처 어번죤에 해당되는 농장지역의 토지들은  향후 500-600m2마다 토지가 분할됨으로 농장을 소유한 토지주들은 막대한 개발이익을 볼수있는  오클랜드의 대규모 택지개발지구가 각지역별로 5년에서 30년내에 순차적으로 개발될 될 예정에 있다. 정부에서는 구체적인 개발계획을 마련하여 순차적으로 진행될 예정에 있으며 향후 개발 예정지에 있는 약3-5에이커의 토지들은 이미  자취를 감춘상태이고 옥션에 매물이 나오면 치열한 경쟁이 되고 있는 실정이다. 현재 농장과 집을 소유한 농장주들은 주택과 농장에서 나오는 수익과 더불어 향후 상당한 시세차익이 기대되는 곳이므로 매물을 내놓는 것을 주저하고 있는 실정이다.
부동산의 투자시기를 간단히 살펴보면 (1) 도입기 (2) 성장기 (3) 성숙기 (4) 쇠퇴기의 4단계 사이클로 나누어지는 S라인의 도형을 간단히 설명해 보기로 한다. 우선 (1) 도입기에는 부동산가격의 상승이 상당한 시간이 걸려서 부동산 투자 및 개발이익의 환수에 상당한 시간과 비용이 드는 반면에 (3) 성장기에는 짧은시간안에 부동산가격이 급상승하여 초기투자자본의 회수가 빠르고 이익을 많이 남길수 있는 시기이다. 이런시기에는 부동산가격이 급상승하는 특징이있다. 이런 부동산 성숙기 시점에서는 어떤 부동산 투자종목에 투자하여도 많은 이익을 남길 수 있는 시기도이다. 단지 바이어의 투자규모에 따라서 소형아파트 또는 분양권전매가 가능한 아파트 및 중소형아파트에 투자를 선호하게 되지만 몇백만불단위에는 섹션분할이 가능한 넓은 토지의 Furture urban Zone에 투자하는 것이 상당한 투자수익을 거둘 수 있다. 이런 성숙기의 시기에는 짧은 시간안에 부동산가격이 급등하므로 투기 및 투자수요가 활발한 시점으로 단기매매차액을 상당히 남길 수 있는 최고의 부동산 투자시점이라 할 수 있다.
최근에 디벨로퍼 건설회사에서 대규모로 웨스트게이트,두루리,쿠메오,밀워터,헬렌스빌등의 상당량의 토지를 이미 매입완료하여 오클랜드 시티카운씰에 개발계획을 제출하여 Special housing Zone으로 책정되어 2-3년안에 대규모 택지개발이 시작될 예정에 있다. 우선 스페셜 하우스징 죤으로 책정이 되면 모든 건설 및 건축에 관한 인허가가 빠르게 진행되며 여러가지 정부의 지원과 혜택을 받게 된다. 더구나 두루리의 경우에는 Drury south industrial Project가 장기적으로 추진되고 있는 상황이고 주변에 150년동안 오클랜드시에 제공할 수 있는 골재채석장이 활발하게 개발되고 있는 중이다. 특별히 헬렌스빌의 농장은 주거용건물과 농장 부속건물로 다양한 농작물과 채소 및 동물들을 기를수 있는 다양한 잇점이 있으면 더구나 주거용건물과 농장건물과 부속건물을 잘활용하면 상당한 렌탈인컴으로 모기지 커버가 가능하고 다양한 뉴질랜드의 농촌생활을 값지게 즐기면서 장기적으로 부동산 재테크를 할 수 있는 두마리의 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 부동산의 재테크의 지름길이라고 할 수 있다. 호주 시드니의 개발사례를 살펴보면 시티에서 외각으로 1시30분거리에 걸쳐서 모든지역이 방사선모양으로 전철역세권과 모터웨이를 중심으로 상당히 많은 거대도시 개발이 이루어진 상태임을 살펴볼 수 있다.
이와 같은 모양으로 최근에 오클랜드 시티도 도시집중화 및 도시화가 가속되어 토지의 효율적인 이용과 도시 집중화로 인하여 시내 중심과 부도심을 개발하여 공동건물 즉 아파트 건물들을 상당히 많이 짓고 있는 상황에서 토지 부족현상으로 인하여 시내 부근의 부도심을 집중개발할 계획에 있다. 그중에 이미 홉슨빌과 헬렌스빌, 웨스트 게이트, 구메오, 실버데일,밀워터,푸케코헤등이 개발되고 있는 중이며 향후 5년이내에 워크워스, 구메오와 핸더슨지역과 두루리 지역도 상당한 개발계획을 통하여 이루어 질것으로 예상되고 있다.
과거에 실버데일과 홉슨빌, 데어리 플랫,오네와,헬렌스빌등이 시내에서 상당히 먼곳으로 투자에 소외된 지역이었지만 현재 그곳에 토지를 소유한 오너들은 상당한 시세차익을 통하여 평생 만지기 힘든 부를 짧은시간안에 이룬 밀리언 에어들이 많이 탄생한 사례를 살펴볼 수 있다. 과거의 1970년대 한국의 강남지역투자 붐을 통하여 상당한 땅부자들이 탄생한 시점과 같이 비교해 볼 수 있다. 이곳 오클랜드의 Furture urban Zone과 그 주변지역에 향후 5년에서 10년이내에 발전될 지역을 지금 미리 앞서 투자한다면 그동안 이루지 못한 부동산 투자의 한을 바로 지금 이곳에서 10년뒤에 그빛을 볼것을 필자는 확신하는 바이다. 특별히 현재 루럴지역에 속하면서 저평가되어있는 미개발지역의 Future Urban zone을 새로운 투자처로 소개하는 바이다. 최근 과거에 비해 다소 상승한 느낌은 들지만 앞으로 장기적으로 미리 앞선투자를 해야할 현명한 판단이 요구되는 시기이며 최근에 유리타리 플랜이 확정되면서 지역과 위치에 따라 토지의 가격이 개발계획에 따라 천차만별로 바뀔수 있으므로  장기적인 안목으로 투자에 대하여 신중할시기이기도 하다.향후 오클랜드시티는 점점더 유니타리 플랜에 의하여 도시집중 개발을 통하여 고층건물들이 들어오게 됨에 따라서 저평가된 루럴지역의 랜드뱅크 큰토지들의 활용도가 더욱 높아짐에 따라 토지가격이 수년안에 더 오를 가능성이 더욱 많아질 가능성이 높게 된다. 현재 주택수요가 급증하고 택지수요가 많아짐에 따라 주택과 토지가격이 상승하고 있는 상황에서 이웃나라인 호주의 예를 들면 토지 이용효율화와 극대화를 위하여 한필지에 토지를 분할하여 주택을 여러채 건축할 수 있는 연립주태이나 테라스타운하우스, 빌라,아파트를 많이 짓는 추세이므로 이제 뉴질랜드도  주택난이 심각하게 되어  유니타리 플랜을  이미 만들어쳐서 곧 시행할 예정에 있으며, 이것이 본격적으로 실행하게 되면 한필지에 여러채의 집을 지울수 있게 되며, 등기분할하여 각각 분양해서 소유권이전도 가능하게 될것이다. 이런법규가 시행하게 되면 공시지가는 물론 재산세도 인상될 예정에 있어 다시한번 주택가격이 상승하는 요인이 발생하게 될것이다.
다시말하면 우리나라의 1970년대의 단독주택들이 서서히 사라지게 되고 일반 저층연립주택단지들이  교통의 중심지를 중심으로 많이 건립되면서  일부 역세권과 상권이 겹치는 곳에는 대규모 저층(5층이하) 아파트들이 향후 건립되고 있는 추세가 될것이다.
더구나  정부에서는 생애 첫주택을 장만하는 First Home buyer에게만 200m2의 소형 택지만을  분양할 계획에 있으며, 중국,호주,유럽등 세계각국에서 부동산에 투자하는 사람이 많아지자 2015년 1월부터는 주거목적이 아닌 투자목적으로 2년이내에 팔경우에는 양도세를 부과하는 법규를 신설하여 외국투자자에게는 뉴질랜드 뱅크 어카운트와 IRD번호, TAX Identification넘버, 패스포트등을  요구하구  있다.
그럼에도 불구하고 주태수요에 비하여 공급이 부족하여 정부에서는 계속해서  신규 건축허가를 주택개발업자들에게 건축을 장려하고 있는 상황이다.   현재 대규모 택지개발지구인 실버데일(Silverdale), 밀워터 (Milwater), 헬렌스빌등의 대규모 택지개발이 실시되어 대규모 주택들이 들어오고 있으며 , 워스트 하버 옆에 홉슨빌(Hoppsonvill)또한 대규모 택지 개발이 진행되고 있어 주변에 있는 토지들이 상당히 많이 오른상태이다.  앞으로 장기적인 안목으로 살펴보면 이런 향후 5년에서 10년이내에  개발예정지인 일반 농장이나  루럴지역을 남들보다 앞선 투자를  하면  상당한 시세차익을 기대할것으로 예상된다. 이런곳들은 사실 이미 땅값이 많이 올라 있는곳도 있지만 의외로 찾다보면 시세보다 저렴하다든지 시세보다 비싸지만 향후 개발이 곧 될 예정지 부근에 투자하면 부동산 성숙기에서는 단기간에 상당한 시세차익을 기대할수있수도 있다.

다시말하면 부동산학측면에서 토지의 가격을 살펴보면 초기에 도입기 성장기 성숙기 쇠퇴기로 크게 4단계로 구분해서 설명할수있으면 초기 도입기에는 주택가격이 안정되어 장기적으로 개발되는 계획이 없어서 수십년동안  토지가격의 변동이 별로 없는 도입기를 지나게 되면 서서히 택지수요가 서서히 나타나면서 가격이 서서히 올라가는 성장기를 볼수있다. 이 성장기간에는 다소 시간은 걸리지만 장기적이고 점차적으로 수년에 걸쳐 가격이 상승하는 것을 살펴볼수있다.
하지만 성숙기의 특징을 살펴보면 주택개발업자들과 토지 이용의 가속도가 붙어서 짧은 기간안에 토지가격이 급상승하고 주택수요가 많아지는 국면으로 짧은 기간안에  많은 수익과 시세차액을 얻을수있는기간이기도 하다. 이런기간에는 잘안팔리던 주택들도 덩달아서 매매활황의 힘을 입어 쉽게 팔수있는 국면이므로 장기적으로 포텐샬 누수의 염려가 있는 플레스터 하우스를 팔고 장기적인 안목으로 주택가격이 더 상승할수있는지역으로 갈아타는 것이 재테크의 현명한 방법이 될수있을것이다.
한가지 예를 들면 몇 년전에 부동산 불경기에 팔기가 힘든 플레스터 하우스를 얼마전에 팔구 토지 분할이 가능한 주택으로 구입하여 상당한 시세차액을 남긴 사례가 있으므로 부동산 성숙기에는  부동산가격이  많이 올라 움직이기가 어렵다는 생각보다는 오히려 역경이 호기라 생각하여 발전의 밑거름이라 생각하고 과감하게 주택을 팔고 사는 현명한 재테크의 자세가 더욱 필요한 시기라 할수있다. 이런때는  주택가격이 주변에 팔린 시세보다 계속해서 더 높은 가격에 팔리게 되고 주택을 팔고나서 주택구입시기를 놓치게 되면 계속 자기집마련에 많은 어려움을 겪게된다.
반면에 부동산쇠퇴기를 맞이하면 주택가격이 하락하게 되어 주택판매기간도 길어지고 가격도 하락하여 개발이 상당히 지연되는 시기를 말하는데  향후 뉴질랜드 부동산 시장은 쇠퇴기 보다는 상당기간 성숙기 또는 보합세가 지속될것으로 예상되면 호주의 시드니처럼 주택가격이 도시중심부로부터 고층화개발이 시작되어 외곽쪽으로 계속해서 개발되어 도시가 양적 및 질적으로 팽창될것으로 예상되므로 앞으로 오클랜드도 시드니처럼 지가가 외곽까지 상승될것으로 예상된다. 그러므로 장기적인 안목에서 내집마련은 물론이고 투자가 가능한 자금이 있을경우  주택투자는 물론이고  향후 개발이 될만한 목좋은 곳과 그주변 지역에 장기적으로 헬렌스빌 같은 곳에 투자하면 상당한 시세차익을 누리는 현명한 재테크 방법도 전문가와 함께 설계해 보는것도 좋은 현재 부동산 시장이라 볼수있다. 향후 중국정부에서는 대규모 뉴질랜드 투자 프로젝트를 진행중에 있고 세계각국에서 뉴질랜드로 향한 이민자의 발길이  끊어지지않는한 현재의 부동산가격과의 전쟁은 한동안 계속될것으로 예상된다.

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부동산투자와 상추농장

***장기간 운영한 농장주의 경험(Experience)과 노하우(Know-how)를 전수받게 되면 짧은 시간안에 고소득을 창출하는 농장주로서 새롭게 발돋음할수  있는 좋은 계기가 될수도 있고,  더구나 농장의 넓은 토지는 향후에 점차적으로 다양한 작물을 재배하는 농장으로 개발하여 더욱더 농가소득에 증대뿐만이 아니라 지역사회 발전에 큰 도움이 될것으로 사려****.

이번주에는 뉴질랜드의 삶속에서 오클랜드의 도시화 및 고밀도 개발이 한창진행되고 있는 가운데 오클랜드 주변에서 상추농장을 운영하며 자연을 벗삼아 살고 있는 교민들의 삶을 살펴보기로 한다. 더구나 한국에서 직장생활을 하던 대부분의 교민들이 이곳에 정착하면서 오클랜드 주변에서 넓은 토지를 구입하여 농사를 경영하면서 미래의 푸른 꿈을 꾸며 살아가는 삶을 살펴보기로 한다.
상추는 비교적 관리 및 재배하기가 쉬운 작물로서 적은 투자비용으로 고소득을 올릴수 있는 작물로서 토마토처럼 비닐하우스로 재배하여 1년연중 생산이 가능한 채소로서 소규모에서 대규모로 자유롭게 생산할 수 있는 장점이 있다. 최근에는 모테웨이 주변과 전철역인근에 넓은 토지에 농장을 경영하면 향후 토지지가상승은 물론이고 쾌적한 전원생활을 즐기면서 도시생활을 누릴수 있는 장점을 살펴볼수있다. 오클랜드의 급격한 지가 상승은 도시의 고밀도 고층화를 초래하게 되어 점차적으로 대도시 주변의 농장들이 향후 더욱 가격이 상승될 것으로 사려된다.
한국에서도 상추로 연매출 130억 원을 올리는 성공한 귀농인을 살펴보기로 한다.  한국 상추CEO를 운영하는 경우를 살펴보면  유기농 상추와 쌈채소를 재배하는유기농 쌈채소 업계의 신화적인 존재로서  주인공은 바로 상추CEO로 소문난 류근모씨의 작지만 큰 성공스토리를 살펴볼수 있다. 기계공학을 전공한 류 씨가 처음 시작한 사업은 조경업이었다. 섬세한 그의 성격상 꽃과 나무를 가꾸는 일이 적성에 맞았다고 하지만 사업은 순탄치 않아서 조경업의 특성상 접대를 해야하는 경우가 많았고, 필요 이상으로 견적을 부풀리고 견적서보다 품질이 떨어지는 나무를 심어서 이윤을 남겨야했다. 천성이 정직한 그의 성품상 맞지 않아서 과감히 사업을 정리하고 고심을 거듭한 끝에 귀농을 결심하게  그곳에서 유기농 상추재배 대가를 알게 돼  상추재배법과 사업 노하우를 배울 수 있었다.   "초기 자본이 적고 부지런하게 열심히만 하면 희망이 보이겠다 싶은 게 상추였다"고 한다. 곧바로 유기농 재배 방법을 본격 배우기 시작하여 마침내  독특한 유기농 재배방식을 개발했다. 유기농 재배란 농약과 화학비료를 전혀 사용하지 않고 친환경 약재와 퇴비 만으로 재배하는 것을 말한다. 일반적인 농사와는 완전히 다른 재래식 방법으로 무농약과 유기농 재배방법으로 건강상추를 재배하기 시작했다.  상추와 채소에서 농약이 많이 검출돼 언론에 대서 특필됐기 때문에 유기농만이 살 길이라고 생각하여 쌈채소 분야에서 국내 최초 유기농 인증을 따냈고  미국과 국제 유기농 인증, HACCP(위해중점관리요소) 인증, GAP(우수농산물인증), 국제표준 ISO인증까지 도전할 수 있는 모든 인증을 받게 되었다.  모두 쌈채소 분야에서 국내 최초였고 15년이 흘러 그는 지금 어엿한 상추농장의 CEO가 되었고 직원도 그 사이 2백여 명으로 불어났다. 유기농 쌈채소의 신화라고 불리는 이유가 바로 여기에 있다고 한다. 올해 농업인의 날에 이런 공로를 인정받아 그는 '금탑산업훈장'을 받았다. 농민이 금탑산업훈장을 받기란 하늘에 별따기기로서  그가 받은 훈장은 일반 제조업체의 경우 5천억 원을 벌어도 받기 힘든 최고의 영예라고 볼수있다.  여기까지가 그의 대략적인 성공스토리로서 귀농을 꿈꾸는 많은 직장인들과 퇴직자들이 그를 본받아 수백억 원의 연매출을 올리는 부농이 되려 꿈을 꾸게된다. 농업계의 스티브잡스처럼 과감한 도전과 끊임없는 혁신, 그리고 실패를 두려워 않는 긍정적 마인드로서 유기농 상추재배법을 개발하여 성공하게 된것이다. 전원생활을 즐기면서 부동산투자도 함께  두마리의 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 좋은 기회를 활용하여 바로 이곳 뉴질랜드에서 성공적인 스토리(Successful  Story)를 만들수 있는 것이다.  바로 우리가 살고 있는 이곳에서 성공할려고 의지와 꿈(비젼)을 갖고 시야를 주변지역으로 좀더 넓히면 더욱 쉽게 펼칠수가 있는 것이다.
더구나 상추농장은 생산과 동시에 기존 거래처에 납품도 가능하고 추가 생산된 상추들은 채소 옥션장에 출품하면 100% 전량 판매가 가능하므로 생산자는 생산에 더욱 전념할수 있게 된다. 더구나 넓은 토지의 농장을 소유한 경우에는 점차적으로 생산시설과 인력들을 확보하여 확장하게 되면 굴지의 중소기업보다 높은 매출액을 달성할수 있게된다. 자기 개인농장에서 조직을 키위서 중소기업으로 발돋움할수 있는 계기가 되는것이다. 이곳 뉴질랜드의 친환경 유기농 방법중의 하나는 농약 대신에 천적 벌레를 개발, 육성하여 현재 보급중에 있으며 이런 천적보급 친환경적일뿐만아니라 비용도 적게 들면서 무공해 채소를 재배하는데 많은 보탬이 되고있다. 더구나 10년이상 재배한 농장주의 경험(Experience)과 노하우(Know-how)를 전수받게 되면 짧은 시간안에 고소득을 창출하는 농장주로서 새롭게 발돋음할수  있는 좋은 계기가 될수도 있다. 더구나 농장의 넓은 토지는 향후에 점차적으로 다양한 작물을 재배하는 농장으로 개발하여 더욱더 농가소득에 증대뿐만이 아니라 지역사회 발전에 큰 도움이 될것으로 사려된다.

  유기농 재배법은 단순히 농약이나 비료로부터 안전한 먹거리를 생산하는데 그치는 것이 아니라, 자연과 우리 후손을 위한 것이다. 유기농은 인위적으로 농산물의 생장이나 생산량을 늘리기위해 화학비료와 농약을 치지 않고 친환경적인 방식으로 재배하는 것을 말한다. 품질이 좋은 유기농 채소는 사람이 먹고 품질이 떨어지는 것은 동물들이 먹는다. 그리고 동물들이 배설한 축분으로 퇴비를 만들고, 이 퇴비가 다시 땅으로 돌아가게되고  특히 생태계에 무리가 가지 않기 때문에 후손을 위해서는 유기농 방식이 필요하다. 내 세대도 먹고 살고 후손들도 먹고사는 유기농 재배법.  뉴질랜드의 유기농 농법 전문가도 자연에 순응하며 욕심부리지 않고 후손을 위해 땅심을 유지시키는 것이야 말로 유기농의 참 정신이다.

재배 주의사항으로는 상추는 무농약, 무비료로 재배해도 특별하게 주목할 만한 병치레를 하지 않는다.  다만, 기온이 높을 때는 파종에 주의해야 한다. 더위가 오기 전에 솎아주고, 우거진 아래 잎을 따주어 통풍이 잘 되게 만들어 주어야 한다.  싹 틔우는 방법은 씨앗을 헝겊에 감싸서 물을 뿌린 다음 서늘한 장소에 3~4일 정도 두면 된다.  너무 건조하지 않게 수시로 물을 분무해준다.  싹을 틔우게 되면, 그늘에서 하루 정도 말려 파종한다.  상추는 기온이 30℃ 이상 되면 발아율이 현저히 떨어진다. 상추를 솎아내면서 포기 사이의 거리를 띄우고 아래 잎부터 잘 뜯어 먹으면 오랫동안 상추를 즐길 수 있다.  상추는 이식이 잘 되므로 필요하면 모종으로 옮겨 심어도 된다.  

Good Location, Big Section And High Profit Farm