대규모 투자자의 소규모 그룹, 22,100채 이상의 주택 소유
부동산 데이터 회사 Valocity의 새로운 분석에 따르면, 22,100채 이상의 주택이 각각 20개 이상의 부동산을 소유한 엘리트 계층의 대규모 투자자가 소유하고 있는 것으로 나타났다.
포트폴리오가 계속 성장하는 906명의 사람 또는 개인 회사가 소유한 Invercargill 또는 Nelson 지역에 해당한다.
이 Stuff 시리즈의 분석으로는 부동산 시장이 주로 엄마 아빠 투자자로 구성되어 있다는 오랜 믿음을 무너뜨리고 대다수의 키위가 투자 자산을 소유하지 않는다는 것을 보여준다.
누가 실제로 뉴질랜드를 소유하고 있는지에 대한 가장 포괄적인 조사이다.
Valocity의 평가 책임자인 제임스 윌슨은 가장 큰 시사점은 정부가 첫 주택 구입자를 위한 경쟁의 장을 마련하려는 모든 시도가 실패했다는 것이다.
데이터에 따르면, 첫 주택 구매자의 주택 소유는 2015년에 비해 11,603채 감소하여, 시장 점유율이 4% 하락한 것으로 나타났다.
같은 기간 동안 82,121채의 주택이 투자자 포트폴리오에 추가되어 시장 점유율이 1.7% 증가했다. 제임스 윌슨은 실제로 정책 수단이 부동산을 소유한 사람이 어떤 사람들인지에 영향을 미칠지를 보여준다고 말했다.
그러나 3월에 발표된 정부의 가장 큰 주택 정책 변경의 영향은 아직 나타나지 않았을 수 있다.
제임스 윌슨은 주택 소유의 하락은 주택 가격 인상을 따라잡지 못하는 최초의 주택 구매자와 더 많은 주택을 사기 위해 자신의 자산 가치 상승을 활용할 수 있는 기존 소유주와의 경쟁 때문이라고 설명한다.
ANZ의 경제학자 핀 로빈슨은 수치를 살펴 보면 첫 주택 구매자의 지속적인 감소가 놀라운 일이 아니라고 말한다. 2010년 이후 집값 상승은 연평균 8.2%였지만, 평균 시간당 소득 증가율은 평균 2.9%에 불과했으며, 이는 매년 3%씩 증가하는 임대료에 즉시 삼켜졌다.
'엄마 아빠' 투자 시장에 의문 제기
발로시티(Valocity) 연구는 또한 수년 동안 투자자 그룹의 주문이었던 주장에 의문을 제기한다. 즉, 시장은 압도적으로 하나 또는 두 개의 부동산을 소유한 엄마와 아빠 투자자로 구성되어 있다.
공개적으로 사용 가능한 약 170만 채의 부동산 소유권에 대한 이름을 상호 참조한 분석에서는 최대 2채의 부동산을 보유한 투자자가 투자 부동산의 3분의 1 이상만 소유하고 있음을 보여준다.
3~5채의 부동산을 소유한 투자자는 1~2채를 보유한 투자자보다 41,000채 이상의 주택을 더 소유하고 있다.
인포메트릭스의 수석 경제학자 브래드 올슨은 발로시티의 연구 결과가 6개 이상의 부동산을 소유한 사람들이 소유한 투자자 주식의 20% 이상(또는 118,000채 이상의 주택)과 함께 엄마 아빠 투자 시장에 "거대한 도전"을 제시한다고 말했다.
브래드 올슨은 점점 더 특정 그룹이 더 많은 재산을 보유하고 있다는 것을 알고 있다고 말했다. 그는 소유자가 제공하는 서비스가 많은 사람들에게 영향을 미치기 때문에 소유자의 전문성 증가에 대한 소통이 필요하다고 말한다.
그는 대규모 임대주가 다른 대기업과 동일한 수준의 법적 및 보고 기준에 구속되지 않는다며, 이는 임대 주택이 일반적으로 소유자가 거주하는 주택보다 더 차갑고, 습하으며, 유지 관리가 더 열악한 것으로 입증된다고 전했다.
브래드 올슨은 정부의 새로운 건강한 주택(Healthy Homes) 기준이 집주인에게 더 나은 일을 하도록 요구하는 방향으로 갈 것이라고 말했다.
이번 조사에서 나타난 데이터는 뉴질랜드에 만연한 부의 불평등을 보여준다.
ANZ의 경제학자 핀 로빈슨은 주택의 29%가 1~5채의 부동산을 소유한 투자자 소유로, 소액 투자자가 여전히 시장의 핵심 부분을 차지하고 있지만, 데이터에 따르면 "뉴질랜드에 만연한 부의 불평등"이 드러났다.
그는 주택 소유율이 2018년 인구 조사에서 1951년 이래 가장 낮은 주택 소유율을 보여주었고, 2018년 마오리 경제 보고서에서 그 해 마오리 주택 소유율이 평균보다 훨씬 낮은 48%에 불과한 것으로 밝혀진 것을 지적했다.
1채 이상의 부동산 소유자 50만 명, 3~20채 소유는 40만 명
그러나 이 새로운 데이터에 따르면 50만 명이 넘는 키위가 1채 이상의 부동산을 소유하고 있으며, 약 40만 명이 3~20채의 부동산을 소유하고 있다고 핀 로빈슨은 전했다.
Valocity의 평가 책임자인 제임스 윌슨은 3~5채의 부동산을 보유한 투자자의 보유 규모를 "눈을 뜨게 할 정도"라고 설명한다.
그는 지난 10년 동안 자산 가치, 특히 주택 가격의 상승으로 인해 이제 상대적으로 많은 수에서 볼 수 있듯이 변화를 가져왔다고 덧붙였다.
제임스 윌슨은 3~5채의 부동산을 소유한 대부분의 사람들이 현재 수백만 달러의 포트폴리오를 소유하고 있음을 의미하는 집값 상승에도 불구하고 여전히 스스로를 엄마 아빠 투자자(Mum and Dad Investors)라고 생각한다고 말했다.
그는 이러한 자기 인식 때문에 소규모 투자자들은 계속 구매하는 것을 좋아하며, 첫 주택 구매자가 사다리에 오르기 위한 능력을 제거하는 것이나, 사회적 영향 또는 자산을 더 건강하게 만들고 환경적으로 지속 가능하도록 만드는 것에 대해 별로 생각하지 않을 것이라고 말했다.
대부분의 키위는 투자 부동산이 없다.
분석에 따르면, 뉴질랜드의 605,722채의 투자 부동산은 533,000명이 조금 넘는 개인과 개인 기업이 소유하고 있다. 뉴질랜드의 성인 인구와 비교하면 이는 40세 이상 인구의 약 14% 또는 22%에 해당한다.
이는 대다수의 키위 성인이 투자 자산이 없고, 같은 시장에서 사고팔고 사다리를 오르기 위해 더 많은 부채를 져야 하기 때문에 치솟는 가격에 불이익을 받는다는 것을 의미한다.
투자자들은 이제 가장 큰 소유 그룹
투자자들은 이제 첫 주택 구입자나 단독 주택 소유자보다 더 많은 부동산을 소유하고 있는 것으로 나타났다.
15,638채의 주택 차이로 그 차이는 미미하지만, 이는 최초 주택 구매자가 투자자보다 78,086채 더 많은 부동산을 소유했던 2015년과는 반대이다.
이는 부유한 부동산 투자자 계층이 증가하고 있음을 시사한다. 첫 주택 구매자와 단독 주택 소유자를 합치면 약 63%로 여전히 시장 점유율이 가장 높다.
대규모 집주인, 여전히 포트폴리오를 확장하고 있다.
이 데이터는 또한 2015년 이후 당시 중앙 정부가 부동산 매각으로 번 돈에 대해 판매자가 세금을 납부하도록 하는 규칙인 2년 브라이트 라인 테스트(Bright-Line Test )를 도입하려고 시도한 이후 소유한 주택의 수를 보여준다. 20채 이상의 부동산을 보유한 초대형 집주인(Mega Landlords)은 3,600채 이상의 부동산이 증가했다.
약 170만 개의 부동산이 있는 시장의 맥락에서 이러한 증가는 완만하지만, 국내 최대 투자자들의 보유량이 줄어들지 않고 있음을 반영한다.
한편 16,000채 이상의 주택이 6~20채의 부동산을 소유한 집주인의 포트폴리오에 추가되어 이 그룹의 총 96,000채가 되었다.
많은 키위들이 너무 많은 것을 소수의 사람들이 소유하고 있다는 사실에 놀랄 것이지만, 윌슨은 그 액수가 다른 나라들에 비해 실제로 적은 것이라고 말한다.
주택 위기 해결에 필수적인 데이터
Valocity의 평가 책임자인 제임스 윌슨은 뉴질랜드 주택을 누가 실제로 소유하고 있는지 알아내는 것은 정부가 효과적이고 표적화된 정책을 수립할 수 있도록 하는 데 매우 중요하다고 말했다. 그는 “정부에 제공되는 가시성 부족에 종종 놀라곤 한다고 덧붙였다.
윌슨은 현재의 투자자 악마화가 도움되지 않으며, 투자자 시장의 중소 규모에 있는 사람들이 솔루션의 일부로 일하는 것을 연기할 수 있다고 믿는다고 밝혔다.
이와 같은 데이터에 액세스하면 해당 그룹을 대상으로 하는 효과가 있는 정책을 만들 수 있지만, 많은 주택 소유자 그룹을 화나게 하지 않고 대신 참여하도록 유도할 수 있다고 그는 말했다. 윌슨은 뉴질랜드에서 지난 10년 동안 그것을 놓쳐 버렸다고 생각하며, 이 기간은 국민당과 노동당 두 정부였다고 덧붙였다.
주택 소유 불균형 해결, 정부의 지원 보증금 및 공유 소유권 계획이 필수
윌슨은 연립 주택과 같은 적절한 부동산의 건설을 계속 장려하는 것이 소유권의 불균형을 해결하는 데 도움이 될 것이며 정부 지원 보증금 및 공유 소유권 계획이 필수적이라고 말한다.
정부는 최근 예금을 저축할 수 없는 가족을 돕기 위해 공유 소유권 제도를 발표했다.
그는 정부가 투자자들에게 불이익을 주기보다는 불우한 사람들이 구매하도록 돕는 데 초점을 맞춰야 한다고 덧붙였다.
윌슨은 정부 지원 구매 계획으로 50년대와 70년대 사이에 2차 세계 대전 이후 뉴질랜드에서 효과가 있었고, 효과가 좋았으니 다시 해보자고 제안했다.
더 많은 정부 지원 구매 계획이 없으면 윌슨은 첫 주택 구매자의 시장 점유율이 계속 하락할 것이며, 머지 않아 가족 자금이 있는 사람들만이 자신의 집을 살 수 있게 될 것이라고 말했다.
정부의 사각지대, 집주인과 소유 부동산 등에 대한 추정치 제공 안돼
Stuff에서는 지난 6개월 동안 20채 이상의 부동산을 소유한 사람들의 손에 얼마나 많은 주택이 축적되어 있는지 알아보기 위해 국내 최대 부동산 소유자를 조사했다.
조사 과정에서 국세청, MBIE(기업혁신고용부), Stats New Zealand, 내각을 비롯한 여러 정부 부서에 접근했다.
집주인이 얼마나 되는지, 소유하고 있는 부동산이 얼마인지, 최근 집값 상승으로 인해 투자자들이 얼마나 많은 부를 축적했는지에 대한 신뢰할 수 있는 추정치를 제공할 수 있는 사람은 아무도 없었다.
정부, "아직 주택 정책 변화의 영향이 나타나지 않고 있다"
메건 우즈 주택부 장관은 3월에 새로운 10년 브라이트 라인 테스트(Bright-Line Test)가 도입되고 이자 공제 한도가 10월 1일부터 적용되기 때문에 주택 정책 변화의 영향은 아직 나타나지 않을 것이라고 말했다.
그러나 그녀는 더 많은 부동산이 첫 주택 구매자가 될 것이라고 말했다. CoreLogic 데이터에 따르면 첫 주택 구매자 숫자는 3월 시장의 21.2%에서 10월 25.1%로 증가했다.
턴어라운드의 다른 긍정적인 신호로는 가격 상승의 둔화와 기록적인 건축 동의가 있으며, 9월까지 47,331채의 신규 주택이 승인되어 전년도에 비해 25% 증가했다고 메건 우즈 주택부 장관은 말했다.
메건 우즈 장관은 또한 적격 주택 구매자가 5%의 보증금으로 더 쉽게 구매할 수 있도록 하는 First Home Loan 계획과 공유 소유권 계약을 제공하는 Kāinga Ora의 First Home Partner 계획을 포함하여 정부가 첫 주택 구매자를 돕고 있는 방법이 있다고 강조했다.
부동산 데이터 정보 격차를 메우기 위한 노력
지금까지는 MBIE에서 최상의 추정치를 제공했으며, 채권 데이터를 기반으로 한다. 그러나 이것은 한 부동산에 여러 개의 채권을 등록하거나 집주인이 다른 회사나 신탁에 채권을 등록함으로써 쉽게 왜곡될 수 있다.
부동산 데이터 정보 격차를 메우기 위한 명백한 노력의 일환으로 정부는 가장 부유한 뉴질랜드인 400명에게 편지를 보내 곧 재정에 대한 세부 정보를 요청할 것이라고 경고했다.
데이비드 파커(David Parker) 국세청 장관 대변인은 재산 및 자본 이득 정보가 포함될 가능성이 있다고 말했다.
IRD 대변인은 "실현된 이익"(부동산 판매로 인한 이익)과 "미지급 이익"(판매되지 않은 부동산 가치의 증가로 인한 전체 가치 상승)으로 자본 이득을 측정할 것이라고 Stuff에 말했다.
부유층 개인 연구 프로젝트의 최종 공개 보고서는 2023년 6월에 완료될 예정이다.