뉴질랜드 Leaky House(누수)
비가 많이 오는 계절 몸이 움츠려 드는 전형적인 뉴질랜드 겨울이다. 이럴 때에 집 관련 대화 중 외장에 대해 적지 않게 언급되며 이 글이 집 점검 차원에서 도움이 됐으면 하는 바램이다.
뉴질랜드 부동산 구입 시 Weathertightness란 용어를 자주 듣는다. 이는 꼭 방수가 되는 집을 뜻하는 것은 아니다. 집의 실 내외는 우리가 느끼지 못하는 습도를 머금고 있다. 하지만 집은 적정 습도를 넘지 말아야 한다. 너무 높은 습도는 건물과 사람 몸에도 손상을 준다.
만약 집에 물이 샌다고 이른바 “Leaky home”라고 생각 할 수도 있지만 대부분의 문제는 유지를 꾸준히 하지 않는 데서 온다. 예를 들어 자연 현상에 의한 여름 철 강한 햇빛이나 미세한 지반 움직임으로 인해 집이 균열이 발생 할 수 있으며 그 균열 된 곳으로 물이 들어 간다. 일반적으로 외장 페인트는 5-7년에 한번씩 칠해 주도록 권하고 있다. 페인트 색깔을 선택 할 때 플라스터 집일 경우 밝은 계열의 페인트를 선택하기를 충고한다.
창틀 주위에 실링의 균열이 일어나 비가 들어 오거나 요새 같이 낮과 밤의 기온 차가 생기면서 창문에 맺힌 습기로 인해 물이 고이면서 물이 창틀 안으로 들어 갈 수 있다. 단순히 창틀 알루미늄 프레임에 물이 빠지도록 구멍이 있는데 불순물로 막혀 물이 고여 문제가 발생하기도 한다.
또 하나의 대표적인 경우는 가을 겨울 철 낙엽이 지붕에 떨어져 비가 내리면서 낙엽이 배수관을 막아 빗물이 내부로 유입되는 경우다. 집 주위에 나무가 많을 경우 꾸준히 점검하는 배려가 필요하며 불 필요한 나무를 제거하여 집에 적당한 햇빛을 받을 수 있도록 하여 습도를 낮게 유지하고 이끼가 끼지 않도록 하는 것이 좋겠다.
샤워실은 Leaky home과는 관계없지만 매매 중에 빈번히 발생하는 문제 지역 중에 하나이다. 샤워실 문제 대부분은 이음새를 매꾸던 실링이 떨어져 나가면서 발생한다. 특히 청소가 빈번히 이루어지는 곳이다 보니 손상이 되기 쉬우며 대수롭지 않게 넘어가기 일쑤다.
구조적으로 누수 되기 쉬운 집들이 있으며 그런 종류의 집들은 좀 더 많은 정성이 필요 할 것이다.
만약 집이 이른바(Leaky Home)이라고 생각되면 제일 먼저 고민 할 것은 수리에 대한 비용이며 그 비용의 보상 가능 여부가 중요하겠다. 피해 보상 관계는 뉴질랜드 정부 기관인 http://www.building.govt.nz를 방문하여 관련 정보를 알아 볼 필요가 있겠다. 정확한 가이드를 통해 스텝을 밟아 가야하며 물론 여기에는 소송 등 복잡한 과정이 발생하기 때문에 법률적 조언을 받는 것을 추천한다.
Leaky Issue는 뉴질랜드 날씨 환경에 적합하지 않게 지어진1990년 중반부터 2003년 지어진 집 중에서 플라스터 외장의 집에 발생하는 경우가 있다. 종종 디자인에 따른 문제와 자재 선택에도 문제를 보이기도 했다.
이 시점에 지어진 플라스터 집은 누수가 발생하면 내부 목제에 직접적인 영향을 주는 경우가 발생하는 구조적 결함을 안고 있다. 물론 이 시기에 지어졌지만 목재에 직접적인 영향을 주지 않게 외장과 목재 사이에 비닐 재질을 넣는 경우도 있으며 두꺼운 스티로폴 재질을 넣어 단열과 목재를 보호하도록 지어지기도 했다.
누수 발생이 높은 장소
위 그림은 누수가 발생 하기 쉬운 지역을 표시하였다.
집의 누수로 인해 나타날 수 있는 징후들은 다음과 같다.
● 천장이 처진 경우
● 못, 나사 등 외곽 부착물의 부식
● 불규칙적인 마루 바닥
● 표면에 곰팡이 발생
● 눅눅하며 곰팡이 냄새
● 내부 벽의 스컬팅이 부어 오름
● 표면에 부분적인 페인트가 바랬거나 얼룩 자국
● 카페트의 부식.
집 집마다 습도가 높은 지형이 있고 건조한 지역이 있다. 물론 주위에 냇물이 흐르던지 습지가 있다면 집이 머금을 수 있는 습도는 조금이라도 높을 수 있다. 또한 집의 구조상 양지가 있으면 음지가 있는 것은 피 할 수 없다.
구조적으로 집에 습도가 높을 수 있는 곳은 다음과 같다.
1. 평평한 지붕이나 발코니 또는 옥상의 난간
2. 지붕과 벽이 만나는 구석
3. 현관이나 가든 쪽에 설치하는 금속 또는 목재 건축물로 벽에 부착되어 있는 경우
4. 계단 난간의 부착물
5. 창틀 상단에 위치한 플래싱의 부실
6. 외장과 접촉된 덱킹
7. 2층 발코니에 설치 된 난간
8. 지면과 연결되는 마감 부분
누수로 인한 클레임
정부 기관인 The Ministry of Business, Innovation and Employment (MBIE)는 누수관련 수리와 보상 관계를 2가지로 구분하여 진행하고 있다. 이 2가지는 the Weathertight Home Resolution Services Act에 속해 있다.
1. 분쟁을 재판 기관을 통해 해결하며
2. 정부의 재정 도움 팩키지(FAP)를 이용해 해결하는 방법이 있다.
클레임 전 체크 사항
the Weathertight Resolution Services Act에 클레임을 할 경우 아래 사항을 맞는지를 확인 해야 한다.
● 집 주인만이 가능하다.
● 집 또는 유닛 관련 클레임 할 경우 무조건 주거 목적이어야만 한다.
● 집 또는 단지가 현재 또는 지속적으로 누수(외부에서 내부)가 되고 있어야 한다.
● 집 또는 단지 내에 누수로 인해 손상이 있어야 한다.
● 집이나 단지가 클레임 등록 일로부터 10년 이내에 지어졌거나 개조되었어야 한다.
만약 the Weathertight Home Resolution Services Act와 the FAP 의 카타고리로 인해 수리를 할 경우, 집이 10년 이전에 지어 졌거나 2012년 1월 1일전에 지어졌어야 한다.
여기서 완공의 의미는 준공 검사 허가증 the code compliance certificate (CCC)가 이슈 된 시점을 의미한다.
만약 집이 파이널 인스펙션이 누락되어 code compliance certificate가 없을 경우이거나 어떤 상황에 의해 공사가 심각히 지연 될 경우 MBIE에서 심의하여 완공 날짜를 결정하게 된다.
결정하는 근거는 다음과 같다.
● 카운슬 기록
● 자재 또는 인건비의 견적 또는 영수증
● 건물 관련 공공 기관인 전기 또는 가스 회사에서 받은 편지 또는 계산서
● 사진을 찍어 남긴 증거물
● 이웃집의 증언
● 증거가 될 만한 그 외 서류
the Weathertight Home Resolution Services Act를 통해 클레임을 할 경우 알아두어야 할 주의 사항
● 카운슬은 그 집이나 유닛의 Land Information Memorandum (LIM)리포트에 기록을 하게 된다.
● 클레임은 제 3자가 요구 할 경우 그 정보가 제공된다.
● 클레임 도중 만약 집 주인이 바뀔 경우 클레임은 취소된다. 물론 개인 이름에서 가족 트러스트로 변경 할 경우도 이에 속한다.
클레임이 받아 들려졌을 때 증명 할 수 있는 전문가의 평가서가 요구된다. 전문가는 3가지 유형의 검사가 있으며 가장 적합한 평가서를 받아야 한다.
여기에 발생하는 측정은 다음과 같다.
● 드릴로 외장에 벽을 뚫어 습도 체크를 한다.
● 벽 내부와 외부에 A4용지 사이즈의 구멍을 만들어 점검한다.
● 벽 내부의 목재를 잘라 점검한다.
관련 전문가는 사진을 찍어 클레임을 뒷받침 할 보고서를 작성하며 절단한 구멍은 최선으로 수리 복구한다. 그러나 복구 수리는 집 주인의 책임이다.
위에서 언급한 모든 것이 인정되면 클레임의 보상 방법을 선택한다.
● the Financial Assistance Package (FAP)에서 수리를 보조한다.
● the Weathertight Homes 재판 또는 최고 재판소까지 소송을 진행한다.
만약 FAP를 통해 수리를 한다면 집 주인과 합의해서 정한 수리비를 나누어 진행하게 된다. 그럴 경우 주의 할 점은 다음과 같다.
● 합의한 수리 비용을 준비하여야 한다.
● 마지막까지 정해진 스텝에 맞추어 수리를 하여야 한다.
● 손해 분담금은 수리 진행 과정 중에 지불 된다.
● 손해 분담금 중 협의한 수리비를 지불하지 않은 파티가 있다면 수리 완공 후에 소송을 계속 진행 할 수 있다.
● 건설 계획을 직접 맡아 진행 할 수 있으며 이에 걸리는 시간은 18개월에서 2년의 기간이 걸릴 수 있다.
집은 모든 이들에게 가장 중요한 자산이며 이민 생활에 매우 중요한 역할을 하는 것은 믿어 의심치 않습니다. 이 소중한 재산을 잘 관리 또는 구입하여 집을 통해 어려움에 처하지 않길 바랍니다.
■ 도움 싸이트 : http://www.building.govt.nz/
